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5．房地产调控政策为何成效甚微？热钱在背后作祟

自2010年4月份的“新国十条”逐步落实以来，各地银行信贷紧缩和税收调整政策使得中国房地产企业国内融资渠道收窄。
　　2010年1月—8月，中国房地产开发企业外部资金来源中的国内资金部分呈逐月下降趋势，资金规模由年初的3189亿元降至8月份的2816亿元，占房地产企业总资金来源的比重也由60%降至50%左右。而与此同时，热钱在房地产开发企业外部资金来源中的规模却在不断扩大，从年初的单月增长23亿元到8月份的67亿元。2010年前8个月，房地产开发企业资金来源中热钱的规模达到369亿元。如果仅计算外商直接投资和境内企业海外融资两项，2010年上半年进入中国房地产行业的热钱金额至少达182亿美元，相当于上半年直接投资净流入额的1/2。
　　·房地产调控，热钱却逆势而入
　　在房地产调控政策影响下，国内房地产企业的融资需求一定程度上加速了热钱通过私募及各种隐蔽渠道进入房地产市场。在人民币升值预期日渐增强的情况下，流入中国房地产市场的热钱可以通过参与炒高房屋资产价格获取资产升值与套汇的双重收益。
　　2010年中资地产公司在海外市场共销售68亿美元债券，创自1999年有记录以来最高。尽管成本较高，国内房企仍选择大规模海外融资，一方面反映了受房地产调控政策影响，企业自身资金链紧张不得已而为之；另一方面也说明国内房地产企业仍看好后市。
　　通过私募股权基金投资房地产行业。在房地产调控政策影响下，国内房地产企业的融资需求一定程度上加速了热钱通过私募进入房地产市场。2010年4月，金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；6月，中国海外兴业联手HarmonyChina房地产基金共同投资西安、青岛、沈阳的三个项目，总价12亿港元；7月，雅居乐地产控股有限公司通过向摩根士丹利出售旗下冠金公司30%股权获得52.8亿元融资。
　　从国家外汇管理局2010年7月发布的热钱专项排查行动结果来看，2010年2月份以来，通过各种形式流入中国的热钱规模至少达73.5亿美元，楼市是这部分热钱的一个主要去向。近来有迹象表明，热钱在加速购买境内房产，尤其是别墅等高端住宅。2010年8月上海市别墅交易中境外人士购买比例达12.6%，较上半年增加3.3个百分点，同比增长60%。境外人士购买的二手别墅均价达到4.8274万元/平方米，是上海市二手别墅均价的2倍。
　　由于私募股权投资的私密性及热钱的隐蔽性，我们很难获得其投资国内房地产行业的具体金额，而且热钱进入房地产行业不仅仅是参与房地产项目开发、建设，更有一部分资金以购买中国境内房产的形式入场。
　　·热钱流入影响房地产调控效果
　　热钱流入虽然缓解了国内房地产企业因调控政策产生的资金压力，但却影响到中国房地产政策调控效果。
　　首先，热钱流入缓解了国内房地产企业的资金压力，间接影响到政策调控效果。中国政府此次调控手段之一是通过收缩房地产企业资金来源中的银行信贷及国内资本市场融资，以增加房地产企业的现金压力，迫使其加速推盘变现。但由于政策中没有明确的限制热钱措施，热钱的流入在一定程度上缓解了房地产企业的资金紧张状况，减轻了其降价推盘变现的压力，进而影响到此次房地产调控政策实际效果。
　　其次，热钱流入对房地产市场信心也会造成影响。由于热钱通常是投资或购买房地产市场中的高端物业项目，其价格对整个房地产市场具有标杆作用。而且热钱在房地产市场中大规模的投资或交易活动本身就向市场传递了继续看涨楼市的信号，从而影响到国内房地产市场参与者的信心，影响到房价调控效果。
　　更重要的是，以热钱形式流入中国房地产行业的外国投机资本，在购入房产后炒高房地产价格，然后变现退出符合其短时期获取最大化收益的目标。从历史经验来看，投机资本的大进大出容易造成资产价格的暴涨暴跌。相比于开发型资本，热钱的投机性与高流动性不仅不利于房地产市场稳健的发展，更加大了中国的金融风险。

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