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3．开发商和政府只赚小钱，热钱拐走中国楼市大部分的利润

近来，政策的影响已经渐渐清晰，中国房地产的基本走势是被看好的，而在宏观调控、国内资金环节收紧的关头，正是国际热钱比较容易和开发商谈判的有利时机，而人民币升值的预期直接推动了热钱广泛进入中国房地产市场。
　　·中国房产规模，热钱占大头
　　人民币升值利好消息之后，海外热钱进入中国房地产市场的势头愈发强劲，许多美国基金公司纷纷活跃起来。由于在国内做房地产信托投资基金在兑汇等一些问题上还存在着政策障碍，这些基金大多采取投资合作的方式开始抓优质项目。在这些基金公司看来，中国将有望在3年—5年内开放REITs市场。因此，在寻找短线合作开发项目的同时，他们也在寻找3年—5年或5年—10年的中长线投资项目。
　　热钱来势很猛，但大多低调。从非国内居民购买房地产来看，2010年个人结汇约有4500亿美元，初步估算有一半是来购买房地产。新加坡凯德置地2010年投资于中国房地产的资金估计不少于300亿元人民币，主要集中于北京、上海、深圳。摩根斯坦利2010年投资于中国房地产的资金估计不少于280亿元，主要集中于上海。瑞安地产2010年投资于中国房地产的资金不少于220亿元，主要集中于上海。荷兰ＩＮＧ集团2010年投资于中国房地产的资金不少于200亿元，主要集中在上海和北京。
　　从投资选择上看，专门从事房地产投资的新加坡凯德置地多关注且擅长写字楼等商业物业的长线投资，而摩根士丹利等一些投行拉开较宽的投资面，对写字楼、商业物业、住宅既做长线投资，也有短线合作。美国的许多基金公司是从矿业等工业基金转向不动产业，由于看好中国地产市场的利润空间，一些具有强大资金实力的基金对甲级写字楼、五星级酒店、综合商业及酒店式公寓的整盘转让都有兴趣。投资方式包括前期购买土地或开发投资、购买物业或以带回购的优先股形式的投入。
　　最近一年，不下十余家海外基金公司希望从中关村拿到带租约转让的新增优质房地产项目，并有提出整盘买断的。基金的来势很猛，但通常其回报也比较高，一般以股权开发形式投资的，回报要拿到税后利润的20％以上，整盘持有物业类投资的，需拿到税后利润的10％以上，而目前，美国20年的不动产基金的收益率只有8％左右。
　　·中国房产利润有多大
　　据测算：2006年全国房地产开发投资1.75万亿元，消费者全年购房总支付7.246万亿元，据此算出全国房地产商的毛利润（未剔除税收和财务成本）为5.496万亿元，毛利润为开发投资的3.14倍。当年10月底，全国还有12.24亿平方米房子空置未卖，按每平方米2000元成本计，占压资金2.448万亿。空置房和占压的资金是多年累积下来的，而一年卖房的毛利就可将多年的占压资金收回，还有3万亿的毛利，支付税收和财务成本之后，仍是绰绰有余。这个测算虽然粗糙，但大体上可以说明问题。这样的赢利水平，怎么可能不引起热钱的垂涎？
　　·中国瞎忙，房产的利润绝大部分被热钱“拐走”了
　　我认为，中国房地产市场的绝大多数利润均是被国际热钱“拐走”的。为什么房价会这么贵？老百姓都说利润是被房地产开发商拿走了，但实际上开发商是被冤枉了，因为房地产商的利润是有限的。
　　当然，很多知识分子会认为房地产利润被政府赚去了，各级政府通过卖地赚取了大把的钞票，从政府的财政收入激增似乎能证明这一点。
　　其实，对于中国庞大的房地产市场，开发商和政府拿的利润只是一个小头。
　　我们举个例子。2010年北京市房地产销售收入6000多亿，其中房地产开发商只拿走500多亿，北京政府拿走的也只有600多亿，而大部分是被热钱给赚去了。
　　为什么这么说呢？有什么依据吗？我们来归纳一下为什么说中国房地产利润是被热钱给赚去了。
　　第一，规模决定效益。谁都知道，中国房地产是一块大蛋糕，一块只赚不赔的诱人蛋糕，但是，你能抢到多少，这取决于你的“叉子”有多大。毫无疑问，就目前投资房地产的份额来讲，热钱无疑占了大头。按照在房地产谁投资多谁赚得多的观点，热钱获取的利润自然也是最大的。
　　第二，热钱想赚多少，就将地产价格炒多高。我们来回答一个问题：开发商、政府以及热钱三者，谁最有能力将房子炒成天价牟取暴利？是开发商吗？不是，开发商赚的也是合理的利润。是政府吗？不是，政府卖地的收入看似很高，但是也有很多民生方面的考虑，并且土地量总是一天比一天少。答案只有热钱，只有热钱有这么大的能力，能将房价炒到几万元一平方米，赚去其中的暴利。
　　热钱大鳄利用一些金融工具在炒房，他们手里有大量美金，甚至完全可以把北京的三年、五年、十年的房子全部买干净，都没有问题。尤其是人民币一旦升值，国内涌入那么多的热钱，这些利润都将被拐走，而留给中国人的只有充满了泡沫的高不可攀的房价。
　　·外国人手拿热钱在中国房产业忙赚钱
　　中国像一块磁铁，吸引热钱不断涌入中国。市场普遍预测2010年中国GDP增幅将达到两位数，更加剧了热钱的青睐。据数据统计，国外热钱在中国投资房地产的资金比温州的资金还多，温州资金和国外热钱相比就是小巫见大巫。
　　我们来看几个外国人手持热钱在中国房地产赚取暴利的案例（案例来自网易财经新闻）。
　　案例一
　　韩国人金在旭2006年8月在北京太阳星城花了90万买了一套100平方米的住房，均价9000元每平方米。2006年4月份韩元兑换人民币为100∶8363，2010年韩元兑换人民币为100∶6032。而2010年4月太阳星城的房价已涨到4万元每平方米。金在旭决定以400万的价格转让这一房产。来中国投资房产，让他赚了310万。随着人民币日益升值，他的中国投资赚了约55亿韩元。
　　案例二
　　美国人大卫2006年1月在北京领海天使湾花了58万（约7万美元）买了一套100平方米的房子，均价5800每平方米。2006年，美元兑换人民币是100∶806.45，2010年，美元兑人民币是100∶682.76。而领海天使湾的房价飙升到22500每平方米，这时的大卫以220万（约32万美元）的价格转售了这套房子，这一套房，让他赚了162万。随着人民币日益升值，他的中国投资赚了约25万美元。
　　案例三
　　德国人安德里2006年在北京万年花城花72万（约6.957万欧元）买了一套100平方米的房子，均价7200每平方米。2006年11月，欧元兑换人民币为100∶1034.9，2010年，欧元兑换人民币为100∶950.49。而2010年5月，万年花城的房价涨到30000每平方米。安德里决定以300万（约31.56万欧元）转让这套房子。来中国买房，让他赚了227万。随着人民币日益升值，他的中国投资赚了约24.6万欧元。
　　相比国内资金，热钱具有一个绝对的优势就是汇率。随着人民币日益升值和不断上涨的房价，热钱在中国的投资回报率越来越高，并将拐走中国楼市的大部分利润。

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