2019年，房地产行业“稳”字当头，房地产市场稳定、土地市场稳定、未来预期稳定，三稳目标明确。

    “房住不炒”调控主基调下，金融端调控谨守底线，楼市投机性需求渐次离场，住宅回归居住本源。

    租售并举逐步落地，租赁房源供给不断增多，租赁市场继续蓬勃发展；在因城施策的调控准则下，各地的调控精准度不断提升，各城调控的颗粒度也愈加精细化。

    58安居客房产研究院分院院长张波表示，2019年全年楼市政策保持了相对稳定，因城施策的精准调控在各地都有所体现，如佛山取消楼市限价政策、东莞调整二手房交易个税等，苏州部分区域限售。大连、洛阳等地出台限价政策。总体来看，政策放松的城市和地区较少，而大部分城市依然维持了调控高压。

    上海易居房地产研究院相关负责人表示，2019 年，我国房地产市场政策环境整体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因时施策保持房地产市场稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，住房、土地、财税三大领域的制度建设取得明显进展，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。

    中央首提房地产不是刺激经济手段

    2019年7月30日，中共中央政治局召开会议，部署下半年经济工作。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

    这是中央在2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，再次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段的明确定位。

    上海易居房地产研究院分析称，中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，是为了防范各地因为经济下行压力大而轻率松绑楼市，进一步体现了“房住不炒”、“三稳”的政策目标导向，这也是 2019 年房地产调控中定性最为严厉的一次，对于引导市场行为和预期有积极作用。

    张波表示，政治局会议反复强调“房住不炒”，也显示出中央对于楼市调控不放松的坚决态度，房住不炒的定位不会改变。

    的确，2019年政策收紧信号明显。比如在 4 月 19 日和 5 月 18 日，住建部已经对多个城市进行约谈和预警提示，强调了房地产市场调控目标不动摇的决心。7 月 20 日，开封市住建局发布了《市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定》，原因是未进行充分市场调研。7 月 24 日，苏州年内第二次收紧政策。

    调控不放松 房地产金融首当其冲

    2019年在市场流动性整体放松的环境下，房地产金融侧却愈加收紧，向市场传递出明显信号。即房住不炒已从行业源头入手，不但要控制房地产开发企业风险，同时通过金融侧调控，有力提升房地产去产能的节奏。

    张波在58安居客房产研究院年终市场报告中指出，2019年房地产金融侧的调控来看，主要采取了三步走。

    第一步“定调严控”，4月的“房住不炒”基调重申，7月政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，9月国务院常务会议明确要求，地方政府专项债券资金不得用于土地储备和房地产相关领域等都是融资从紧的明确信号；

    第二步是“严控信托”从5月开始监管部门就发文严防资金通过信托、金融租赁等方式进入房地产领域，7月监管部门约谈房地产信托业务发展过猛的信托公司；

    第三步“加大整治”，8月上旬银保监会表示将在32个城市开展银行房地产业务专项检查，涉及土地储备贷款、开发贷款。8月底银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资频出罚单。

    上海易居房地产研究院《中国房地产市场2019 总结 & 2020 展望 》报告显示，2019 年全年，中央层面针对房地产市场调控明确表态或出台相关政策的次数在 48 次左右（2017年为 9 次，2018 年为 33 次），较前两年有所增加。而从政策出台的部门来看，央行达到16 次，银保监会在 8 次左右，两大金融部门政策出台或表态的次数占比接近总数的五成。

    “抢人”政策频出 拉动部分城市楼市升温

    张波表示，2019年来看，直接针对楼市调控放松的政策可谓凤毛麟角，所谓的放松体现在各地落户政策放松、人才政策放松，这类政策对于楼市的确产生了间接性影响。

    的确，中原地产数据显示，2019年全国已经有超过170城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。仅仅12月来看，全国就累计有超过20城发布了各种类型的人才吸引政策。

    张波说，从放松人才购房限制政策来看，大都是提供了相应的补贴或直接降低或取消了人才的购房门槛，对于三亚、南京、天津、佛山、江门等放宽来看，于当地城市和区域的热度提升起到了较为明显的效果。值得关注的是，各地的人才政策本身依然有着诸多值得推敲之处，一方面人才引进大都是学历或职称为主要标准，缺乏根据各城重点发展产业链的专业性人才引入标准，这一点在部分二三线城市表现尤为明显，换言之是2019年是“抢人大战”，而非“引入对口人才”；另一方面不排除部分城市通过人才政策的方式起到调控变相放松的效果，尤其是将人口的门槛降得过低时，这一倾向体现尤为明显。

    2019年部分城市和地区人才政策情况

    因城施策落实到位

    《中国房地产市场2019 总结 & 2020 展望 》报告显示，2016 至 2019 年 12 月初，累计超过 128 个地级以上城市（出台约 610 项）和 69 个县市（出台约 69 项）出台紧缩政策。分别来看，2016、2017、2018、2019 年各地紧缩性政策数量分别出台 74 项、245 项、185 项、107项，从月均政策出台数量看整体以下降为主。

    整体来看，2019 年地方房地产市场调控仍然偏紧，但各城市间、城市内部各板块之间的政策分化更加明显。 具体来看，一季度地方政策适度进行结构性优化，但整体以“稳”为主。与一季度相比，二季度、三季度政策明显趋紧，紧缩程度自 4 月以来明显加强，政策数量前低后高、前稳后严。二季度全国部分城市利率上浮水平止降回升、公积金贷款政策有所收紧，西安、苏州分别升级了限购、限售政策，合肥、苏州、东莞等地由于地市升温也及时收紧土拍政策。三季度各地政策整体收紧的同时，上海、长沙、武汉、贵阳、东莞、株洲、徐州、扬州、嘉兴、任丘等地也适时优化公积金信贷政策及限购政策以更好满足部分自住群体的购房需求。四季度与二、三季度相比，部分定向优化政策延续三季度末趋势，粤港澳大湾区、天津、三亚、南京六合、深圳、徐州、扬州、清远、广州等地适时针对特定居民优化购房政策、信贷政策、税收政策支持合理自住需求。

    土地市场降温 房企加速回归一二线

    58安居客房产研究院年终市场报告显示，2019年全年土地市场成交量同比明显减少，从土地购置面积的数据来看，上半年房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下降27.5%，同比量减达近三成。下半年土地购置面积整体有所回升，但从全年来看总体成交同比去年下滑的趋势没有改变，1-11月同比下降14.2%。

    张波表示，从实际拿地情况来看，房企围绕重点城市群和核心都市圈的布局力度明显加强。大型品牌房企回归一二线的趋势较为明显。深圳、北京土拍市场今年都呈现过火热的局面，一线城市的优质地块更是让房企欲罢不能，6月，深圳几块宅地的出让更是具有明显的“吸睛”效果。与此相对应的是，三四线及以下城市是土地流拍集中地，从2019年土地流拍数量的情况来看，排名靠前的城市分别为金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿度低，市场趋冷是这类城市土地降温的重要因素。

    值得关注的是，今年以来有部分房企开始暂停拿地，规避风险。整体来看，房企在土地市场已明显理性，拉动土地溢价率持续走低。

    销量继续提升 商品房销售额向16万亿挺进

    2019年1-11月商品房销量情况

    国家统计局数据显示，1—11月份，商品房销售金额139006亿元，增长7.3%，其中住宅销售额增长10.7%。

    张波表示，从数据来看前11个月销售金额已接近14万亿，而去年同期仅12.9万亿。因此2019年全年破15万亿已无悬念，商品房的GMV已经迈向了历史新高点。2019年下半年在楼市降温的大环境下，房企“以价换量”的情形不断增多，拉动楼市销售量稳步提升。同时房地产销售的分化也在不同城市中得到体现，包括深圳、上海临港在内的热点城市和地区，受大政策影响带动了楼市热度提升，但一些三四线城市甚至的二线城市则出现了市场降温。

    值得关注的是，目前行业整体集中度提升的步伐并未停止，2019年新入千亿阵营的房企数量预计在5家上下。从房地产开发行业的发展来看，商品房销售规模开始减缓的态势已经形成，在此背景下，龙头房企的销售规模增长已经趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响，冲击千亿的难度还将不断提升。

    租购并举，建全租赁法律法规

    2019年国家出台的各项政策文件可以看出，国家继续将发展住房租赁市场作为主要任务，支持城市住房租赁建设，整治租赁中介乱象，规范房地产住房租赁市场平稳发展。就地方城市政策而言，在“加快建立多主体供给、渠道保障租购并举的住房制度”的大方针下，住房租赁政策更为细化，包括搭建租赁住房信息平台、大力发展人才公寓等，通过多渠道推进住房租赁市场发展。

    58安居客房产研究院年终市场报告显示， 一线城市的总体租房需求依然高于大部分新一线城市，北上深租房需求领先。新一线城市中，成都的租房需求居首位，排名全国第二，仅次于北京；其次为重庆、武汉等中西部城市。以深圳为例, 总体综合实力较强，人才政策相对宽松，招聘活跃度高，吸引大量人口落户与就业；但就租房成本而言，租金价格相对较高，居住压力相对较大, 2019年租赁房源供应量排名第三，租房访问量排名第四，租金价格排名第二。

    2020年房地产调控

    ——稳、稳、稳

    在2019年持续稳定的背景下，2020年房地产市场将会是“稳上加稳”，日前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长王蒙徽明确，2020年，我国将进一步着力稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

    2020年房地产调控仍将分化，房价将成为调控松紧的“刻度尺”。 张波表示，从2020年的趋势来看，由于调控政策并不会采取“一刀切”手段，因城施策依然是调控政策的前置性条件。因此，2020年二手房市场整体波动性将继续减小，春节前量价难有大起色。但整体来看，一线城市房价下行的空间较小，而不少二三线城市房价下探的空间依然存在。

    金融政策方面，张波表示，2020年不会放松对房企融资的定向严监管，房地产融资的宽松化很难实现，房企融资难预计依然会延续。值得关注的是，由于部分房企追求前期过度追求规模化，导致前期负债水平过高，在融资从严的大背景下，这类企业的风险度也在不断提升。2020年降低负债水平，降低财务风险显得较为重要，通过项目转让，项目合作的方式来减轻负债或成为市场常态。