近日，厦门千亿房企禹洲集团公告称，安永宣布辞任公司审计师相关职务，并委任尤尼泰柏淳（香港）会计师事务所为禹洲的新审计师。此前，多家房企也出现了类似情况，从2022年1月起，和泓服务、合生创展、中国奥园、宋都服务等房地产及物业服务企业相继发布变更审计机构的公告。业内人士表示部分企业审计机构变更或与债务问题相关。

　　房企业绩低于预期 债务承压信用分层

　　3月开始，房企、物企陆续公告2021年业绩预告或业绩快报。中国银河证券《房地产行业2月行业动态报告》显示，多数企业的表现不及市场预期，部分企业甚至出现归母净利润同比大幅减少90%以上的情况。银河证券总结各企业业绩下降的主要原因包括几点：基本面下行趋势下计提跌价准备；受前期限价和高地价的影响结算毛利率持续下滑；受资金紧张及疫情等因素影响交付项目数量减少等。

　　进入2022年，房企债务压力仍在。从公开统计数据上看，2022年房企上半年偿债压力较大，但相比2021年，全年债务负担有所减轻。国家发展改革委政策研究室主任、新闻发言人金贤东在2022年首场例行新闻发布会上表示，去年个别高杠杆房地产企业因自身经营问题发生境外债违约事件，导致中资境外债市场房地产板块出现短暂恐慌情绪，这属于市场的自我调节，不会影响中资境外债市场的整体功能。与此同时，行业风险尚未完全出清，部分房企短期仍面临流动性紧张的局面。

　　银河证券分析了房企中资美元债到期额分布情况，未来三年债务压力逐年递减，2022年将迎来债务到期高峰，全年预计有近600亿美元的债券到期，主要集中在前两个季度，预计下半年的压力将有所缓释。按照2022年到期规模排序，今年美元债到期规模靠前的主体包括佳兆业、恒大、绿地、新城、碧桂园、融信、富力、景程等。从债务压力来看，中国银河证券表示，行业出清还未结束，但出现信用风险的企业将减少，信用分层逻辑加强。

　　2月销售呈现分化 预期有所回升

　　银河证券报告显示，今年2月住房销售延续低迷走势，三线城市销售压力最大。2022年2月，30城新房销售面积为714.93万平方米，同比增速减少27.30%，环比增速减少42.10%；成交套数为65693套，同比增速减少28.36%，环比增速减少40.13%。2月成交面积和套数同环比降幅并未收窄，销售延续低迷走势，主要有两方面的原因：一方面，2月正值春节及春节后期，多数房企对后市的市场需求缺乏信心，绝大多数城市的新增供应很低，另一方面，市场下行压力依然严峻，购房者观望情绪导致有效需求不足。

　　根据银河证券分析，分一二三线城市来看，2月单月一、二、三线成交面积同比降低6.51%、23.14%、51.65%，环比降低34.12%、42.38%、51.12%，2月房市表现不佳，一、二、三线城市成交同环比均有所恶化，同比降幅进一步扩大，销售修复呈现缓慢，一线城市销售情况相对较好，同环比降幅处于温和区间，而三线城市房地产市场较为冷淡，同比、环比增速均持续走低，未来区域间的分化或将继续拉开。受到节假日的影响，2月销售修复速度放缓，去化周期略有上升。截至2022年2月28日，十大城市的存销比为11.75，较上月增长141%；去化周期环比增长13.64%，同比增长18.81%。从城市级别来看，一、二线城市存销比分别为9.33、13.71，分别较上月增加112%、164%，一线城市去化周期显著低于二线城市。

　　从土地市场来看，第三轮土拍整体热度持续降温。根据银河证券报告统计，截至目前，2021年22个重点城市全部完成第三批次地块出让，平均溢价率为2.0%，较第二轮平均溢价率下降2.01%，较首批集中供地平均溢价率降低13.28%，整体热度继续下降。各重点城市中，杭州和宁波放松部分地块销售限价，整体溢价率较高，分别为7.06%、6.99%，深圳、合肥、成都热度处中位，优质地块吸引力仍在，其余17城市场较为冷淡，平均溢价率均低于4%。

　　银河证券总结，目前住房销售处于筑底的过程中，伴随着近期信贷环境相对宽松，房屋交易市场有望迎来复苏，消费者购房的需求将会有所回升。

　　政策环境改善 供需两端持续发力

　　房地产行业销售下滑，政策边际改善有利于市场恢复信心，在因城施策的政策框架下，多城市陆续出台各类涉房支持政策。2022年，多地住房公积金贷款相关政策调整，涉及下调首付比例、提高贷款额度等。继菏泽率先下调商贷首付比例后，近期，重庆、赣州、佛山、南通等地银行相继下调商贷首付比例。晋中下调公积金贷款首付比例，深圳、广州地区部分银行下调贷款利率。同时，银行商业贷款放松，贷款发放速度有所加快。

　　非热点城市下调首付比例持续增加，北海、自贡、南宁、福州、晋中等地也下调了公积金贷款购房首付比例。2022年3月1日，郑州市人民政府办公厅官网发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》国金证券报告表示，这是全国首个全方位楼市调控松绑政策，范围包括住房需求侧、供给侧、信贷端、安置房和市场环境五大方面，在需求端，以投亲等方式间接放开限购；在供给端，灵活调整住宅供应量、降低拿地门槛、适度宽松限价，改善供求关系；在信贷端，降低首付比例、房贷利率，刺激需求释放；推行货币化安置，激发棚改余热，提振购买能力；优化市场环境，营造健康良好楼市氛围。

　　国泰君安报告显示，2022年前2月行业销售金额预计同比下滑40％左右，拿地也大幅度下行，预计大多城市均将效仿郑州模式。目前销售处于大幅度下行态势，同时，城投公司也被动成为了拿地主力，在现有格局之下破局难度较大。按照以往经验，多政策同时出台带来的叠加效应，对楼市的提振有明显的正向意义，在当前全行业下行背景下，郑州模式预计将被大多城市效仿。

　　据中国银河证券观点，在全国范围内，供给端政策主要包括预售资金监管纠偏、并购贷款、保障房贷款不再计入三条红线相关指标等，需求端主要包括下调商贷首付比例和房贷利率、加大住房公积金贷款力度等。（高景野）