中新经纬10月24日电 (薛宇飞 实习生黄官才华)近日，一则北京海淀区蜂鸟家园一居室以600万元超低价成交的消息不胫而走，这一价格比今年年初的高点降了300多万元。一位知情的房产经纪人向中新经纬证实了这则消息。蜂鸟家园对口的是北京顶尖小学之一的中关村三小，以小户型为主的特点让这里成为学区房“神盘”，也被视为北京学区房市场的风向标。

　　2020年年末，北京海淀区的学区房突然走俏，成交量与价格在短时间内迅速上涨。但在楼市调控、多校划片、教师轮岗、打击学区房炒作以及近期的二手房指导价等多个措施的共同作用下，市场迅速降温，价格回调幅度较大。一位经纪人说：“相当于去年底到今年初的价格涨幅全都回吐了。”

　　直降300万元成交

　　资料图：北京海淀区住宅小区。中新经纬 薛宇飞 摄

　　近日网上传出，蜂鸟家园一套51.6平方米的开间以600万元的价格成交，这样的价格让一些房产业内人士直呼不可能。要知道，作为北京顶尖的学区房小区，在今年年初时，蜂鸟家园的成交价能达到900万-1000万元。

　　对于这则消息，蜂鸟家园小区附近的房产经纪门店的数位经纪人均予以证实。链家一位知情的房产经纪人林晨(化名)对中新经纬称，业主正准备换房，此前就看中了一套房源，支付了100万元的定金，之后又支付了500万元左右的首付款。因为临时出了一些情况，急需把蜂鸟家园的这套房子卖掉，并腾出购房资格，这才以远低于市场价的方式交易。这套房源是10月14日成交的，买方全款支付了600万元。

　　“本来业主挂了650万元，但买方觉得还能谈，就报了600万。也是买方付款方式好，购房款马上就能打过去，想临时找这样的买家很难的。而且，业主不卖的话，还要承担他想买的那套房子的违约金，得不偿失。这个价格成交，也是天时地利人和全占齐了。”林晨说。

　　约11.63万元/平方米的价格，明显低于蜂鸟家园的二手房均价。有业内人士说：“600万元的价格，已经回到了2016年的水平。这个小区其他正在卖房的房东，都会对这个业主有意见。”

　　从今年7月北京西城区、海淀区执行多校划片开始，火爆的学区房市场旋即冰封，在教师轮岗、打击学区房炒作等多项措施的共同发力下，市场信心遭受打击，房价迅速走低。

　　林晨介绍，差不多在2020年的这个时候，海淀区的学区房价格开始飙升，到2021年初的时候，蜂鸟家园小区的价格涨了15%左右，售价在900万-1000万元/套。当前的售价已经降到了700-850万元/套之间，降了10%-15%。他说：“相当于去年底到今年初的价格涨幅全部回吐，又回到了2020年的水平。”

　　我爱我家APP显示，蜂鸟家园小区当前挂牌房源共有12套，挂牌价在750万-890万/套。我爱我家的一位经纪人称，一些学位暂时被占用的一居室价格更低，算是税费，40余平户型的价格差不多能谈到720万-730万元/套。

　　70套房源，只能挂3套

　　近期，北京二手房市场的利空消息不断。据北京日报，今年国庆前夕，海淀区房地产经纪协会结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价。

　　有市场消息显示，指导参考价共涉及29个小区，根据小户型(60平方米以下)、中户型(60-90平方米)及大户型(90平方米以上)设定挂牌指导价，超过指导价1%不允许中介机构挂牌，且不能通过中介成交。

　　海淀区华清嘉园小区。中新经纬 实习生黄官才华 摄

　　10月19日，中新经纬实地走访了海淀区的几家房产经纪门店，多位经纪人表示，他们所在的公司已按照指导参考价对涉及到的29个小区的房源进行处理，高于指导价的房源进行下架，而且也不能对这些房源进行带看、交易。

　　蜂鸟家园小区小户型、中户型及大户型的指导价分别为171000元/平方米、146000元/平方米及146000元/平方米，一位经纪人介绍，今年10月8日，公司下架了该小区55套高于指导价的房源，目前挂牌的只有23套。贝壳找房APP显示，蜂鸟家园正在挂牌出售的房源均为40余平-60余平的一居室，只有一套房源的挂牌价高于指导价，为172094元/平方米，高于指导价不足1%。

　　位于海淀区五道口附近的华清嘉园，也被列入指导价名单，小户型、中户型及大户型的指导价分别为132000元/平方米、118000元/平方米及118000元/平方米。该小区附近门店的房产经纪人张华(化名)称，该小区原有70套二手房源在售，但目前只剩下3套还在正常挂牌，其余67套都被下架。她透露，指导价出台后，公司找业主协商下调挂牌价，但多数业主都不同意，只能下架处理，“妥协的业主都是急卖，才降价挂牌。”