仲量联行近日发布的《应势开新，重塑格局：2021中国办公楼市场白皮书》显示，通过对全国所有直辖市、省会城市以及超过70%的地级市的宏观经济和商业地产数据进行整合梳理，中国各级城市的办公楼市场发展差异较大，头部城市已跻身全球领先地位，而大部分城市位于“长尾”区间，处于早期发展阶段。

    仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部负责人张静表示，受经济、社会、人口等宏观因素影响，按照体量和租金水平，中国办公楼发展可分为起步期、建设期、发展期、成熟期。目前仅北上广深4个一线城市处于成熟期，而70%的中国内地城市仍处于起步期。

    据悉，通过选取2005至2020年这15年的数据进行比对分析，白皮书发现中国内地GDP排名前30城市第三产业增加值每增长一亿元人民币，会推动优质办公楼市场需求增加547平方米。其中深圳第三产业增长对于办公楼市场需求的拉动最为强劲，一亿元的增长带来1672平方米的办公楼使用需求。目前，除一线城市外，杭州、济南、西安、成都等省会城市发展迅猛，中国办公楼市场需求呈现向头部城市聚集的特征。

    此外，下沉市场扩张势头明显，集中化企业房地产战略恰逢其时。白皮书显示，“双循环”发展格局下，大量企业着眼于庞大的中国国内市场，下沉市场扩张明显。根据仲量联行的统计，过去两年，全国前十大头部TMT企业的新扩租面积合计超过150万平方米；从城市层面看，至少有80家全国性企业已经在100多座城市设立了办公地点或者在短期内有租赁计划。

    在此背景下，由分散式的物业租赁向集中化的企业房地产（CRE）战略的转变就成为了企业发展扩展的必经之路。白皮书指出，2013年时，全球范围内86%的跨国企业已建立集中化管理的CRE团队，而到2015年时，这一数字则已经达到92%。近年来，许多中国企业也逐步开始建立集中化的CRE部门，以全国性、多城市、统筹化的管理模式来面对市场。

    但也需要注意的是，张静指出，中国头部城市已完成了所需办公楼供应超过八成的建设，尤其是全国经济总量前50大城市中，已有17个城市的办公楼处于“供应过剩”状态，未来进一步开发的空间已经较为有限。“随着中国经济持续向高质量发展转型，商业地产也需要转向集约性资源投入和精细化管理，与新动能加速协同，适配产业实际需求。”