日前，深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿)。其中，关于商改住、旧改项目、地铁站点500米内项目等规定引发广泛关注。

　　具体来看，允许商业改居住，商品房占比可达到30%，不止商业用地，旧改里面的商业部分也可以改成居住性质;引导旧改项目建住宅，可申请增加住宅面积，已批规划商业可改成可售的公共住房，加大旧住宅区拆迁改造力度;地铁站点500米范围内实施以居住为主的综合开发，这意味着地铁TOD模式的物业将会增加。

　　市场分析人士认为，随着政策文件的落地，以华南城为首的商贸物流企业及拥有充沛土储的非住宅类企业将迎来重大利好。

　　而华南城(01668.HK)6月28日发布的过去一年年度业绩报告中也首次披露了深圳旧改项目的进展。

　　公告显示，华南城已正式启动深圳华南城一期城市更新项目计划，纳入该计划的地块占地面积为43万平方米，预计更新完成后建筑面积超过250万平方米，可以为集团带来超过人民币1000亿元的商业价值。由于项目体量庞大，集团正在与各相关政府部门商定具体规划方案，以确保项目以最快速度以及商业利益最大化的方向推进。

　　在华南城财年业绩发布会上，公司首席财务总监陈茂昌详细介绍了这一项目。“深圳这个旧改项目是华南城未来几年一个非常重要的战略性资产，也是华南城需要深度挖掘的一个宝藏。”陈茂昌称，旧改项目一旦落实，带来的商业价值几乎等于公司目前的总资产规模，是净资产规模两倍以上。

　　据介绍，深圳华南城一期是在2003、2004年在深圳龙岗区平湖街道落成的，当时是一个专业市场的形式，这个项目占地面积是43万平方米，现在的容积率大概是1.3，建筑面积约60万平米。

　　根据深圳市城市规划政策，第二级密度的土地，商业和住宅容积率最高能够达到6，这意味着项目具有非常大的发展空间。

　　华南城初步测算，这个占地面积43万平米的区域，如果更新一旦完成，建筑面积将高达200多万平米。

　　“深圳市龙岗区的普通住宅达到了5-6万元/平米，这个旧改项目我们占70%面积，还有30%是一些小业主，现在已经开始跟这些小业主、相关的政府部门开展旧改工作的讨论。我们会把股东的利益最大化，用最短的时间、最快的速度把这个旧改项目落地。”

　　近年来，随着城市化进程的快速推进，作为一线核心城市的深圳，其土地紧张问题愈发凸显。与此同时，部分区内的商业物业、仓储等非住宅用地资源错配及造成一定程度的资源浪费问题，结构性矛盾依然存在。如何进一步优化资源配置，保障人才住房供给成为接下来的发展重点。为顺应时代发展趋势，部分企业在地方政府的指导下，纷纷启动城市更新计划，迎来发展良机。

　　华南城作为中国领先的大型综合物流及商品交易中心开发商、运营商，在全国八座核心城市打造出业态完善、配套齐全的全链条产业生态圈。2020年8月，深圳地铁10号线正式开通运营并设点华南城站，从华南城出发，可畅达深圳各区，华南城恰好满足深圳地铁站点500米范围内实施以居住为主的综合开发条件。此外，为满足综合商贸物流发展，华南城开发运营多个成熟物业，具备商改住、发展公告租赁住房的良好条件。

　　可以想象，随着旧改项目的持续推进，华南城的商业价值将迎来极大跃升。同时，华南城也将更深入地参与城市建设，企业的转型和城市资源配置优化在这一过程中将实现双赢。

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