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房企聚焦产品力 “好房子”助推实现美好新生活
2021-01-28   白露 来源: 经济参考网

  在“房住不炒”、“房地产市场平稳健康发展”的调控大背景下,地产开发周期放缓,消费回归理性。随着经济的发展和社会的变迁,人们对于生活品质上的要求越来越高,对房子的品质和居住体验也提出了更高要求,不同人群购房的侧重点逐步分化。年轻一代注重房子的品质和舒适性、私密性;二胎家庭侧重房子的空间分布,以及配套的教育资源;中老年群体则更加关注房子的出行便捷和居家安全。

  规模增速放缓房地产进入存量时代

  上世纪六七十年代,我国房地产市场刚刚起步,此时,棚户区是居民主要的居住场所,新兴建的住宅多为筒子楼和职工房,房子的功能大部分局限于居住属性和满足基本生活需求。改革开放之后,人们的生活水平逐步提高,对住房的需求不再只满足于遮风挡雨。因此,以苏联单元楼建筑为原型的现代小区雏形渐成,小区式住宅成了我国“第二代”住宅。

  进入21世纪,我国房地产市场高速发展,房地产销售规模快速攀升。不少房企通过加杠杆、囤土地、高周转的运营方式迅速扩大规模,建造的房子也多以能快速卖出的刚需住宅为主。

  近几年,在“房住不炒”的大基调调控下,楼市调控和金融管制政策趋于严格,遏制了房产的投机需求,房地产回归居住本身,房地产行业之间竞争逐渐加剧。REICO工作室首席专家刘琳近期表示,近三年来,商品房销售面积年均增速基本为零,这也意味着我国商品房销售面积渐近峰值,房地产市场规模见顶,增长几乎停滞。

  2019年《平安地产金融白皮书》显示,房地产进入品质化发展时代,在“房住不炒”定位、消费结构升级和市场竞争加剧的大背景下,房地产业的价值链面临重构。各房企在更深、更专业的领域里展开角逐,据亿翰智库数据显示,百强房企中92%的企业已推行产品线系列化和产品标准化开发,为提高产品力,2019年房企在产品研发中的投入普遍增长。房企从拼规模进入拼产品阶段。

  房地产产品更加注重用户需求

  粗犷的开发模式逐渐被精细化产品打造所替代。“高品质住宅”、“绿色健康住宅”、“智慧社区”、“养老社区”等关注居住体验和人体本身的功能性住宅产品层出不穷。

  据贝壳研究院《新居住研究报告》显示,随着国民居住条件的改善,住宅供需关系的变化,人们对更高效、更便利、更智能的居住服务需求越发凸显。房子不再是一个单纯居住的建筑,而是承载了人们太多太多的情感寄托、生活品质、子女教育等方面的诉求和渴望。

  十多年前以万科等企业为首的龙头企业,率先开始产品线研发,此时的房地产产品线关注的重点是“快速复制、全国扩张”,注重高效率和快周转;几年后为了满足精准客户的需求,以龙湖、中海等房企为代表的,开始了“研发型”产品线建设。

  如今,在产品同质化越来越严重的第三阶段,经过层层升级与迭代,房地产产品线从房企关注自身运营、成本、效率等方面,转而关心面向客户端的产品溢价、品牌溢价和产品特色、居住舒适度、彰显身份等方面,更加注重挖掘用户的真实需求,力求从客户需求本身突围。

  产品细分满足不同群体置业需求

  二孩政策已经放开多年,今年第一批二孩已经到了适学年龄。二孩家庭对教育和居住的需求,促进了改善型住房的供应。目前,改善型住房需求是市场上体量最大的客群之一,为了充分把握改善需求购房群体,各家房企几乎都有相应的产品线与之对应,如万科城市花园、旭辉优享系列、融创城系列等等。

  万科城市花园系列选址一般位于城市延伸带,建筑中除生活基本设施外,休闲娱乐和文化设施也占有相当比重,设计有完整的生活配套和绿化景观,社区文化气息浓烈;旭辉优享系列一般选址在城市近郊,交通便利,产品注重景观的层次和细节;融创城系产品大部分选址位于城郊或高铁新区、环中心热点城市,项目周边一般涵盖教育、体育、文化、医疗、商业、交通等,成熟后的社区购物医疗教育等需求均可满足。

  整体来看,改善型住宅面积一般在90平方米以上,供两代或三代成员居住。由于主城区土地供应减少,地价较高,改善型住房客户群体对价格较为敏感,所以位置一般相对偏离主城区。房屋品质较高,设计和绿化等方面亮点突出,教育、医疗等资源配备齐全,购物、社交、交通等基本需求都能覆盖。

  对于高端置业者,别墅是过去的主要选择之一,但是随着城市发展,土地供应减少,别墅的位置越来越边缘化。大平层这一城市中的“豪宅”品类,在精英阶层中的受众越来越广。大平层也可称为“扁平户”或者是“平墅”,空间布局一般为一层一户,相对一般的别墅项目地段优势更为突出,居住舒适性上也毫不逊色。近年来大平层的市场需求不断扩大,越来越多的开发商加入到大平层建设之中。

  星河湾是开发大平层产品的代表企业之一,此外,绿地、华润、金科、中海等多家房企也跟随潮流,在多个城市推出大平层产品。整体看来,目前市场上的大平层产品一般多位于城市重点区域,地址位置优越。室内家装设计和装修精致,周边交通和商业、教育、医疗等各类配套完善,容积率和建筑密度都比较低,自然景观优越。

  科技融入地产成为新趋势

  产品品质整体升级,是房地产市场的重要指向。此外,科技的力量在房地产产品中的逐步渗透,也成为主流趋势之一。近几年,智能家居和智慧社区在房地产产品中被频频提及。

  美的置业宣布从2020年起,新拿地的所有项目都将建设成为智慧社区。美的智慧社区配备AI智慧设备,拥有智能调节空调和新风系统等功能,同时将“疗愈景观理论”运用到社区中;去年,朗诗发布了新一代绿色健康住宅产品线“自由方舟”,采用集中能源和户内系统相结合的形式,升级智能绿色节能健康住宅。

  此外,还有诸如绿地“智能+”地产全产业链、金茂双重绿色认证、当代BIO亲生命健康住宅等概念,均是房企将现在科技融入住宅产品的探索,是借助科技力量对住宅品质升级的重要举措。

  科技在住宅领域的推广也将为居家养老人群提供帮助,只能操作体系为老人提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境,对提高老年人晚年生活质量大有裨益。

  科技融入住宅可以为改善居民生活品质带来巨大帮助,但是不得不承认,客观来说目前我国的智能化家居仍处于探索阶段,仍存在着门槛高、成本高、行业尚无统一标准等问题。此外,由于智慧社区建设成本较高,一般售价也偏高,目标客群一般年龄偏大,对此类新兴事物的接受度也有限。

  智慧社区仍是未来房地产行业发展的重要方向,相信随着科技继续发展,人们行为方式、沟通交互方式等也会随之改变。同时随着90后、00后等年轻客群逐步成为购房主力,整体对智慧社会接受度和认可度将会有所提升。

  过去几十年,我国房地产市场快速发展,1978年中国的城市人均住宅面积仅为6.7平方米,到2019年城镇人均住房面积已经高达人均39平米。房子不仅是栖身之所,更是人们情感和梦想的寄托。在新的竞争驱动下,好的产品力、优质的产品线成为房企业务升级的重要方向。“产品力”对于房企的重要性日益凸显,近几年各房企的主力产品线也均以产品品质和服务体验见长。人民正在逐步从“有住的”向“住得好”全面过渡,最终指向人民的美好新生活。

 

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