中小房企正在遭遇破产困境。
人民法院公告网显示，截至7月24日，今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。相比去年一年破产的458家，今年房企破产速度明显加快了。
长江商报粗略统计发现，近三年破产的房企已经超过1000家，今年破产的近300家房企，主要集中在三四线城市的中小房企。成立时间短，一般是两到三年，五到六年，资产规模普遍是五亿到三十亿之间。破产原因主要在于资金严重依赖银行借贷、新成立中小企业无房地产开发经验、负债高企，融资困难几方面。
长江商报记者还注意到，与中小房企破产潮同步的是房企高管离职潮。作为资金密集型行业，业内大规模爆发的离职潮、破产潮源自“缺钱”和“找钱难”。长江商报记者统计发现，170家上市房企的负债总额不断攀升，截至目前负债总计或已突破15万亿。
房企为了回笼资金，纷纷断臂求生、降价抛售。房地产专家谢逸枫对长江商报记者表示，预计下半年至少还有200-500家中小房企破产，目前房地产市场总体是平稳健康发展的，在“房住不炒”的调控思路下，中国房地产市场迎来新的变革，房企如何在调控周期生存与发展，面临新的难题。
今年274家房企破产清算
这些破产的房企，大部分为集中在三四线城市的中小型房企。其中也不乏一些大型房企，如在全国500强第215位的上市房的百亿元上市房企——银亿集团，在负债规模达到500亿元的重压下，今年6月份已经破产重组。以房地产为主业的中弘股份，已于2018年12月28日被深交所摘牌。上市8年，正式告别资本市场。当时，中弘股份的逾期债务规模已经达到114.6亿。
“虽然企业破产原因很多，但最普遍的病灶还是出在资金层面。就房地产行业来看，一方面源头资金流入闸口被逐渐缩小，使原本融资渠道就窄的中小房企倍加干渴；再加上市场销售回款又处于下坡周期，使自我调节能力相对较差的中小房企更加难以维系营生。”诸葛找房市场研究员姜国君向长江商报记者分析称。此外，在土地等开发资源的竞争方面，中小房企也往往不敌头部房企。
姜国君认为，在政策持续收紧，库存迎来上扬的形势下，下半年房企仍然面临紧张局面。不过进入9、10月份销售节点后，这一状况或会有所改观。
长江商报记者还注意到，伴随着中小房企破产潮的是房企高管离职潮。据Wind统计数据显示，2018年全年，共有超2000名房企高管离任，创下近5年来房企高管离职人数新高，仅A股房地产上市公司的高管离职人员就多达101位。在进入2019年之后，房企高管离职现象表现的愈发汹涌。2019年以来，共有43家房企高层出现离职或调整，6家房企高管存在接连两人以上变动的情况。
谢逸枫认为，作为资金密集型行业，房企出现高管“离职潮”现象并不罕见。“铁打的营盘，流水的高管”这句在业内广为流传的戏言，形容的正是房企职业经理人的高离职率。不过企业在短时间内出现人员接连离职的情况，并非常态。
上市房企总负债破15万亿
此外，长江商报记者统计发现，170家上市房企负债总额不断攀升，截至目前负债总计或已突破15万亿。
房企集中还债期也将在下半年到来。中信建投的统计显示，2019年上半年存量境内房产债到期金额仅513亿元，但下半年则达到2306亿元。私募债券和一般中期票据下半年压力比较突出，2019年上半年到期金额分别是184亿元、50亿元，下半年到期金额则分别是715亿元、242亿元。
研究院数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。
与负债率相对应的，上市房企的现金流也不容乐观。据Wind数据显示，在2019年一季度，现金流为正的企业只有51家，占比不到4成。2019年一季度，现金流最少的8家房企，包括万科A、华夏幸福、首开股份、招商蛇口、金科股份、阳光城、新城控股、光明地产，全部低于-50亿元。
“缺钱”的同时“找钱难”， 2019年来，已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策，目前，开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧。
融资收紧，最直接的影响就是土拍。有数据显示，7月一二线城市土地市场已经明显降温。截至7月24日，全国热点一二线城市合计土地成交711宗，土地溢价率只有10.24%，相比于之前的土拍盛况，明显下调。
在国内融资渠道收紧下，房企海外疯狂借钱。据同策研究院提供的数据统计，2019年上半年，40家典型房企总计完成融资直逼4200亿元。其中，今年6月份，40家典型房企完成融资共计611.6亿元。
而另一方面，监管收缩美元债、一级市场再融资涉房地产项目始终处于暂停阶段，更是加剧了当前房企的融资矛盾。
为了解决资金压力，越来越多的房企选择“断臂求生”。今年以来，包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。7月24日，新城控股公告称，通过股权及债权转让协议抛售旗下10个地产项目，作价41.5亿元；6月广州老牌房企粤泰集团超60亿抛售5项目；华侨城从去年十月开始就连续抛售资产回笼资金。
随着持续高压的房地产调控持续，市场的残酷正逐渐显现。新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷更直言：90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。
姜国君认为，从发展趋势看，房企若仅仅抱有“活下去”的信念是不够的，还要有“突围”意识，特别是部分虽尚存但已几乎临近悬崖边的中小房企。可尝试从增加投入到减轻负重、从做房子到经营房子及与房子相关的事业等方面进行转变。如结合完善土地二级市场的政策，通过转让所持存量土地获得资金回流；结合发展租赁市场的政策，以售转租谋求持续发展；结合发展养老等社区服务业的政策，深度盘活手头资源开拓周边市场等。
