以金融思维做房地产的泰禾集团（下称“泰禾”）发布了其2016年年报，在年报中泰禾提到，泰禾过去一年新进入苏州、佛山、珠海、东莞等热点二线城市，公司经营绩效实现了平稳增长。

　　数据显示，公司在2016年实现营业收入207.28亿元，同比增长近40%，实现净利润17.07亿元，同比增长28.84%，而公司总资产规模大增40%以上，突破1000亿元。

　　但在这些看起来略显乐观的描述背后，却隐藏着不少隐忧。

　　泰禾资产负债率进一步提高至82.40%，较2015年提高2.53个百分点，而衡量资本结构的主要指标净负债率也较上年大幅提升至约360%的行业较高水平。

　　更为严峻的是，虽然去库存成为去年全国楼市的主流，尤其一二线城市库存水平显著下降，但项目主要位于一二线城市的泰禾存货量不降反升，由上一年的580.42亿元大增至888.55亿元。

　　与大多数知名房企主动披露月度年度市场销售数据相对应的是，泰禾这家在中国地产百强榜中的开发商的市场销售数据始终是个谜样的存在。

　　今年初，亿翰智库、克而瑞、中国指数研究院分别对2016年泰禾的销售数据进行了监控，而数据分别为265.4亿元、400亿元、408亿元。机构之间巨大的差异，增大了这个谜团。

　　泰禾，这家靠中高端住宅行走天下的闽系开发商代表，真实的市场份额到底是怎样？

　　泰禾则在其2016年年报中写到，2016年公司房地产板块实现营业收入201.71亿元，住宅地产实现销售收入137.61亿元，商业地产实现销售收入64.10亿元。

　　考虑到房地产结转的特殊性，公司营业收入很难直接反映其当期的市场表现。但结合其他几项财务数据，或许能作出一些合理推测。

　　其年报数据显示，公司2016年经营活动中的现金流入约为220亿元，较2015年同期持平，经营活动中的现金流出增长约100亿元达到321亿元，这使得公司经营活动中的现金流入净额为负的101.4亿元。

　　通常而言，经营活动中的现金流入，与市场上的销售额较为接近并呈正相关关系。目前房地产行业大公司的销售回款率一般在90%左右，即便泰禾旗下豪宅较多回款率低于一线巨头，但拿400亿元的合同销售与220亿元的现金流入相匹配，也是不太符合常理的。

　　那么，泰禾销售的资源会不会因为回款不畅而绝大部分体现在应收账款之中呢？数据显示，其截至去年末的应收账款为9.25亿元，较上年同期的5.05亿元微弱增长，而其他应收款也仅有约49亿元。按照这些数据，业内人士判断泰禾的合理销售额在200亿元-300亿元规模。

　　另外一组数据的研究同样堪为佐证。该公司截至去年年末拥有预收账款152.37亿元，也是与上一年基本持平。房地产行业人士知道，预收账款的主要构成为已经销售但未交楼结转的资源，而国内期房销售的大环境下，从销售到交楼的时间一般在1.5年至2年。根据152.37亿元这一数值可基本推测：一是该公司旗下销售物业大部分为现房销售，卖完后直接结转成收入；二是合同销售并没有达到400亿元那么高。

　　回归泰禾之前的年报，公司在2014年、2015年连续两年年报中均未披露当年合同销售金额、销售面积情况，其对外的推广仅使用机构数据，实际销售规模增长却不得而知。

　　泰禾的真实销售数据是多少？第一财经记者随即向泰禾董事会秘书洪再春求证，洪再春则谢绝了记者的采访请求，并称一切内容以年报披露为准。（摘自《第一财经日报》）