10月18日晚间，港交所披露了世茂服务更新的聆讯后资料；10月17日，北京万科在深圳举行了媒体交流会，万科集团董事会主席郁亮在媒体交流会上提到“万科物业一定会上市，这个时间还没想好”。据不完全统计，近一个月已有近十家房企系的物业公司在证券市场有了新动向。

10月12日，传言中一直在筹划分拆物业上市的阳光城再次被爆已聘请华泰及招银担任上市负责行，最快于明年赴港上市。10月11日，世茂服务和合景悠活先后通过港交所聆讯；10月5日，当代置业旗下第一服务通过港交所聆讯；9月29日和30日，恒大物业和建发物业分别在港交所提交招股书。

物业企业获资本市场认可

轻资产模式的物业有哪些优点，吸引这么多房企单独拎出征战资本市场？根据克而瑞物业统计显示，截止到2020年9月30日，其所选取的30家典型物业上市企业的市盈率普遍超过其地产母公司，且大多数领先幅度在20倍左右。如时代邻里市盈率为65.63，时代中国市盈率仅3.78；碧桂园服务市盈率为57.61，而其母公司市盈率为4.85。

此外，已经上市的房企系物业公司在资本市场的表现也可圈可点。从10月16日收盘数据来看，彩生活、时代邻里、绿城服务等市值与其母公司花样年、时代中国、绿城中国接近，甚至绿城服务市值曾经一度超过绿城中国，而雅生活的市值已经完全超过母公司雅居乐。

建诚晟业总经理苑承建认为，物业公司在资本市场获得认可的原因在于一般物业企业的管理合同期限较长，业绩增长相对更加稳定。其次，物业服务带有深度紧密接触业主，与一线消费者联系紧密的天然属性，资本市场对物业公司挖掘业主附加消费价值、实现附加业务的利润爆发增长具有较大的期待。

物业纷纷开展增值服务

一直以来，物业企业的收入主要来自于业主缴纳的物业费。近年来，随着服务成本和人工成本的全面上升，物业企业的利润空间被压缩。而企业若是想要提高物业收费却困难重重，根据政策，调节物业费需要经过双过半（占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数）业主同意，由于物业和业主双方立场不同，调整物业费在实际操作中难度极大。

物业企业早已意识到了单一收入来源对公司发展的局限性，纷纷探索发展增值服务，以创造营收。目前物业公司开发的增值服务内容可分为针对业主和开发商两个方向。针对业主的增值服务以社区O2O平台为基础，通过轻资产输出平台扩大用户基数、不断嫁接服务项目来实现收入增长。如社区空间运营服务、房屋经纪、O2O电商服务、社区教育、社区金融、家政服务、养老服务等；针对开发商的增值服务针是物业利用管理方面技术优势和经验，为开发商提供案场、工程服务以及顾问咨询等来获得收益。

疫情防控期间，民众大多居家隔离，尽量避免外出，物业的重要性空前凸显。居民生活服务类的需求大量爆发，针对业主的增值服务也得到快速拓展。如很多物业公司开发了APP，满足业主线上购物、学习、娱乐、社交等需求，带来收入的快速增长。但是针对开发商的增值服务在疫情期间发展受挫。

物业增值服务道阻且长

目前，各家物业企业尽管已经意识到增值服务的广阔市场，但就整个行业而言，物业增值业务上尚未形成固定和成熟的商业模式，增值服务在整体物业业务中占比尚不足一成。苑承建认为，物业增值服务发展艰难的主要原因在于企业管理项目分散和专业机构参与竞争。

一方面，物业管理的项目比较分散，大多遍布全国十几个、几十个甚至上百个城市中。即使在单个城市中，也经常分散在多个区域，少有项目集中连片的情况。这导致物业企业在开展增值服务落地时，管理和经营成本难以享受到“规模优势”。另一方面，增值服务多数面对的业主日常生活，但社区周围的线下实体店和线上的互联网平台都有较为成熟的专业机构，而物业不可能做到将专业机构屏蔽在社区以外，这也意味着其必将在不熟悉的领域与专业的机构激烈竞争，导致增值服务难以大规模落地或快速增长。

此外，苑承建补充道，随着法律法规的完善，特别是明年即将实施的《民法典》，对物业管理区域内的公共区域和设施的所有权进行了更加清晰的明确，这对物业企业传统的公共区域和设施经营服务将带来新的挑战。

面对互联网企业的竞争，尽管物业开展社区O2O的优势并不明显，但物业掌握的社区入口优势以及与住户的近距离是其他互联网公司难以匹配的。从目前的情况来看，房地产行业进入平稳增长阶段，资本市场已经看到了物业公司的稳健、安全性和可持续性发展，给出了较高估值。多位业内人士表示，房企分拆物业已经成为房企战略转型的主流选择，预计短期内这一趋势仍将持续。（白露）