10月20日，世邦魏理发布《中国房地产市场债务评估》报告。报告指出，随着融资渠道的拓宽、境内债券市场活跃度增强、一线和部分重点城市住宅销售回暖，及中小型城市去库存进程，开发商偿债能力有所提高。与此同时，小型本土开发商偿债付息能力面临挑战，但这反而为投资者创造了投资机遇。

　　2014年以来，政府颁布了一系列新的调控政策，包括开放境内债券市场、鼓励ABS（资产担保证券）市场的有序发展、收紧财富管理等影子银行产品。政府不断加强对融资渠道及产品的管控，增加信贷环境透明度，这为开发商和投资者创建了有利的投融资环境。

　　世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示：“尽管债务上升引发了业内担忧，但开发商对中国一线和部分重点二线城市房地产市场的长期发展前景仍应持积极态度。更透明的融资渠道、更宽松的银行放贷标准、及国内楼市的火热，大大减轻了房地产行业的系统性风险。”

　　境内债券市场的开启为开发商融资打开了新的窗口，目前中国的低息环境进一步刺激了开发商纷纷发行境内债券，并将债券到期时间推迟至2018年及2021年间，以减轻短期内偿债压力。

　　世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示：“尽管中国境内融资渠道不断完善，但未来信贷政策可能会发生变化，为应对未来升息带来的融资成本上升，以及债务集中到期所带来的风险，开发商应对此做好相应准备。对于部分短期内面临较高还款压力的中小开发商来说，应当尽早为其再融资需求定制计划，或与投资者成立合资公司以分散风险，这种合作关系将为开发商拓宽其融资渠道、加速资金流转。”

　　研究报告显示，尽管融资环境较为宽松，中国房地产债中仍存在以下不容忽视的风险因素。

　　首先，开发商偿债能力堪忧——虽然流动性风险降低，但净利润下滑削弱了开发商的偿债能力。本土上市房企的债务总额已由2011年的1.34万亿元大幅攀升至2015年的3.3万亿元。部分小型开发商由于项目预售进展不顺利，不得不通过举债维持项目运行。

　　其次，住宅销售可持续性存疑。随着新的楼市调控政策出台，关于住宅市场能否持续活跃成为热点讨论话题。购房负担能力有限、限购限贷政策升级加码等因素已经对部分市场的住宅销售行情产生影响。近日推出的楼市降温措施进一步表明，一线和部分二线城市将是房价调控的重点区域。

　　再次，债务风险延后但未获实质解决。诸多开发商将债券到期时间推迟，但债务负担仍未减轻。下一轮公司债到期高峰将于2018年至2021年间到来，规模约在728亿美元。开发商可能因利率触底回升而面临更大的债券再融资压力。

　　最后，区域性开发商过度加杠杆。由于住宅市场两极分化加剧，需求集中在一、二线城市。为分散运营风险，部分区域性开发商寻求向全国拓展业务，在其传统业务覆盖范围外的其它地区往往采取激进叫价获取土地，造成过度加杠杆。（完）