24日公布的数据显示，美国4月新屋销售连续第四个月下降，创下两年来最低点。但与此同时，4月新屋价格中位值同比增加19.6%，达到创纪录的45.06万美元。分析认为，美联储逐步提高利率、高房价和低库存等因素正导致房屋的可负担性持续下降，可能对经济增长产生不利影响。

　　楼市呈现明显降温

　　美国商务部24日公布的数据显示，4月新屋销售连续四个月下降，环比大跌16.6%，达到年化59.1万套，大幅低于市场预期的75万套，创下2020年4月以来的最低值，跌幅为近9年来最大；同比降幅为26.9%。美国3月新屋销售数据由之前的年化76.3万套修正至70.9万套。

　　美国全国新屋销售均出现下滑。4月东北部地区新屋销售下滑5.9%，中西部地区销售下滑15.1%，人口集中的南部地区下滑了19.8%，西部地区下滑了13.8%。

　　美国新屋销售在住宅总销量中的占比约为9.5%。2021年1月，新屋销售曾达到年化99.3万套，为2006年年底以来的最高水平。

　　上周公布的成屋销售数据也显示出住房市场需求正在降温。美国房地产经纪人协会（NAR）公布的数据显示，4月份美国成屋销售下降至年化561万套，为2020年2月以来的最低值。

　　分析人士认为，美国住宅销售下滑明显，主要反映了30年期固定抵押贷款利率自年初以来不断攀升的影响。

　　摩根大通分析师丹尼尔·希尔弗表示，随着抵押贷款利率的上升，房地产市场最近几个月明显降温。

　　美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尤恩认为，美国房地产销售活动正回到疫情前水平，预计未来还将进一步下滑。

　　房地产市场是对利率最为敏感的领域之一。为应对高通胀，美联储正在加快提升利率水平。自今年3月以来，美联储已将基准利率上调了75个基点。外界普遍预期，美联储将在6月和7月的货币政策会议上再将基准利率分别上调50个基点。

　　美联储逐步提高利率正导致房屋的可负担性进一步下降。住房抵押贷款融资机构房地美发布的数据显示，美国的30年期固定抵押贷款利率4月已上涨至5%以上，为2011年2月以来首次超过这一水平。

　　供应短缺支持近期房价

　　分析指出，在更高利率施压销售表现的同时，更高的房价也在限制房地产市场活动。不过，美国房地产市场的冷却速度可能因为创纪录的低库存而受限。

　　美国待售成屋短缺严重，推动房价走高。19日公布的数据显示，截至4月底，待售成屋为103万套，较去年同期下降了10.4%。按照目前的销售速度，待售成屋供应量仅能支撑2.2个月。而美国4月成屋价格中值高达39.12万美元，创历史新高，同比大幅上涨14.8%。

　　截至4月底，市场上待售的新屋数量为44.4万套，与3月底的41万套相比有所增加。但美国4月新屋价格中位值同比增加19.6%，达到创纪录的45.06万美元，与3月份的43.5万美元相比显著上升。

　　不过，有分析认为，房地产市场销售放缓有助于供应出现回升和价格出现回落。

　　美国商务部的数据显示，按照4月的销售速度，美国房地产市场库存能够支撑9个月，与3月份的6.9个月相比有所上升。

　　地产市场面临下行压力

　　目前，美国汽油和食品价格不断上涨，美国家庭生活压力不断加大。抵押贷款利率持续走高，购房者负担进一步加重，房地产市场如果表现低迷，将可能对经济增长产生不利影响。

　　牛津经济咨询公司分析师奥伦·克拉奇金表示，更高的抵押贷款利率令购房者，尤其是首次购房者承受的成本不断上升。展望后市，收入的上涨将赶不上借贷成本和房价的上涨速度，房屋的可负担性将继续下降，为房屋销售增添下行压力。建筑商将会帮助增加住房库存，但是增加的幅度还不足以推动市场显著向有利于购房者的一边倾斜。

　　疫情期间，由于居家办公和储蓄增加等因素的影响，许多家庭从拥挤的城市中心搬到空间更大的区域，这帮助推动房地产需求持续增长，价格不断上升。同时，全球性的供应链问题和价格上涨也在对新房建设造成不利影响。

　　美国4月的待售新房中，获批却未开工建设的比例达到历史高水平，原因包括木材、门板、厨房用材等的短缺和价格上涨。

　　房屋建筑商普遍对市场前景感到悲观。美国全国住宅建筑商协会公布的数据显示，5月份房地产建筑商信心连续第5个月下降，已降至疫情以来最低水平。该协会主席杰瑞·康特表示，美国房地产市场增长正在放缓。

　　由于住房抵押贷款利率上升和美元走强等因素影响，摩根大通近期发布的研究报告把今年下半年美国经济增长预期从3%下调至2.4%。

　　房利美首席经济学家道格·邓肯预计，随着美联储继续加息，美国经济将在2023年下半年陷入温和衰退。同时，失业率将在2023年年底从目前的3.6%升至4.4%。