进入五月，上市房企2019年业绩披露已经基本完成。在过去的2019年，“稳”仍然是房地产政策的主旋律。热点地区持续加强调控措施，确保市场平稳运行；中央重申坚持房住不炒，着力防范房地产金融风险。在“稳”的基调下，各大房企的营收规模保持稳步增长，但盈利却呈下滑趋势。
利润空间被压缩 行业利润整体下行
在2019年万科的业绩会上，万科总裁及首席执行官祝九胜曾表示“长期来看，行业毛利率下降是一个趋势，且这个趋势已经形成”。
机构研究的数据印证了这一观点。根据克而瑞研究数据显示，在50家典型上市房企中，2019年毛利率下降的房企数量达到37家。2019年50家典型上市房企的加权平均毛利率为29.9%，同比2018年下滑3.1个百分点；2019年毛利率中位数为28.8%，同比下滑2.8个百分点。房企利润率下行成普遍现象。
如，万科2019年房地产业务毛利率27.2%，同比下降2.5个百分点；银城国际2019年毛利率为16.0%，较2018年下降13.0个百分点；中国恒大毛利率为27.8%，同比下降8.4个百分点；新城控股毛利率32.64%，下降4个百分点；弘阳地产毛利率25.1%，降低6.1个百分点等。
数据同时显示，50家典型上市房企2019年整体营业收入为34427亿元，同比增长24.7%，较2018年34.8%的增速下降10.1个百分点。
毛利率和营业收入增速的明显下降，同时带动了净利润率和Roe下降。据中指研究院近日发布的《2020中国房地产上市公司研究报告》显示，2019年，A股房企和内房股的净利润率分别为13.3%和16.6%，同比分别减少1和0.4个百分点；Roe均值分别为10.8%和14.6%，分别减少0.3和0.2个百分点。
数据可见，2019年，房地产行业的利润空间被持续挤压，房企利润增长面临较大的下行压力。
房企普遍降杠杆 资本更加青睐“强者”
资产负债率一定程度上可以反映上市公司的负债水平。据中指研究院数据显示，2019年A股上市房企资产负债率均值68.8%，同比下降0.2个百分点；内房股资产负债率均值75.5%，同比上升0.3个百分点。资产负债率小幅波动，但房企手持现金及现金等价物情况明显改善。截至2019年末，内房股现金及现金等价物净增加额均值60.5亿元，同比增加13.8%，A股房企现金及现金等价物均值为22.1亿元，同比提升16.8%。
2019年，房地产金融政策维持收紧态势，相关部门对房地产行业的资金监管力度依旧，充分实践“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调。同时，房地产市场依旧处于下行周期，房企为了降低运营风险，普遍选择降低杠杆，维持财务稳定。
数据显示，规模较大的房企在控制负债方面表现更为积极。碧桂园、万科、中海、华润置地、招商蛇口等规模房企净负债率均控制在50%以内，而徘徊在千亿门槛左右的部分房企，杠杆依然偏高。
但是整体看来，降负债是2019年房企的整体趋势。泰禾经过一年努力调整，2019年底的有息负债水平下降约30%，由2018年底约1380亿下降至960亿，净负债率下降约140个百分点，资产负债率下降约2个百分点；融信中国2019年净负债率为70%，同比下降35个百分点；新力地产净资产负债率从2018年的238%降为2019年的67％，大幅下降171个百分点。
根据亿翰智库研究数据显示，2019年50家典型房企平均净负债率为94.1%，相比2018年的105.3%下降11.2个百分点，行业整体负债水平明显下降。
在2019年恒大中国业绩会发布会上，许家印表示“恒大要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”并提出目标：有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下；佳兆业管理层也明确提出降负债，2020年的目标是将负债率下降至120%或以下；富力地产联席主席李思廉也表示2020年负债率将再降15%。
房企融资成本上升是2019年房企财报中表现的另一个明显特征，根据克而瑞相关数据的纵向对比，2019年，50家典型上市房企的整体融资成本同比上升0.33个百分点。
融资成本一定程度上是房企综合实力的体现，2019年，房企之间的融资能力分化明显。作为财务稳健的代表企业，中海再次在融资方面表现出巨大优势，2019年中海加权平均借贷成本为4.21%，比2018年的4.3%降低近0.1个百分点。此外，华润置地、龙湖、保利、万科、金地、金茂、招商蛇口等房企的融资成本均也在5%左右，融资优势明显。
部分企业融资成本则相对较高。如中梁控股2019平均借贷成本为9.4%，新力控股为9.2%。
据克而瑞数据统计，50家典型上市房企中，有10家企业融资成本在9%以上。
与此同时，有多家实力较强的房企，如上文提到的中海，还有华润、龙湖、金茂、保利、绿城、世茂等，这些企业2018年的融资成本均不到6%，已经远低于市场平均水平。同时，在2019年整体融资成本上升的环境中逆市而行，融资成本再次降低，“强者恒强”在资本市场再次上演。
疫情之后市场逐渐复苏 行业集中度再次提升
2020年初，突如其来的疫情打乱了市场节奏，房产销售受到严重影响。从目前房企公布的一季度销售业绩来看，销售规模下降现象普遍。
因为疫情影响，市场不确定性增加，房企行动也更加谨慎。从目前公布的情况来看，房企对2020年销售目标的设定普遍保守，目标增幅超过20%的房企屈指可数，提质降速成为行业共识。甚至融创、中海、华润、龙湖、融创等基数较大的龙头企业，将业绩目标增速降至10%以内。据克而瑞数据显示，2020年房企整体目标增长率在10%左右，较2019年进一步放缓，该数据甚至低于2019年的业绩实际增速。
如今，疫情对房地产行业的冲击逐渐减弱，随着各地经济生活回归常态，全国房地产市场各项指标均持续回暖。疫情期间积压的购房需求正在逐步释放，经济鼓励政策也在一定程度上加快房地产业回归正轨。
突如其来的疫情加速了房地产行业的分化，中小房企纷纷出局，行业集中度再度提升。在房地产行业整体利润下滑的大背景下，一部分杠杆偏高的中小房企正在经历生死棋局。（白露）
