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收益的资本化：简单资产评估的万能公式

其实利率有一个简单但非常重要的应用：收益的资本化。
　　在开始之前，先考朋友们一个简单的问题。
　　假定有一笔贷款1年的利息收益是100万元，且该笔贷款的利率为10%时，那么你知道这笔贷款的本金是多少吗？朋友们肯定会对这个问题嗤之以鼻：“这么简单的问题还来问我，不就等于1000万元嘛。”答案也的确如此。
　　现在我们将这个问题稍微变一变，假定你有一个商业上的朋友来跟你说，希望你能给他1200万元以帮助他扩大经营。而作为回报，他将会在今后的每一年中都支付你100万元，并且我们假定这位朋友一直不死，你也能够永生，银行的年利率为10%。现在的问题是：你能答应这个要求吗？
　　很多朋友就心想了：借1200万元给他，他以后每年还我100万元，只要12年我就能把本钱捞回来了。而现在又说了，我们可以永生，那么我不是以后每年都可以收他100万元嘛，想想看啊，那是多少个100万元，那可是稳赚不赔的超级大买卖，这老兄莫非脑子进水了竟然主动跟我做这个赔钱的大买卖？真是个大傻帽，简直无可救药。不过既然如此，这送上门来的好生意自然不能放过了，答应他了……
　　事实真的如此吗？这商人真的是傻帽吗？天下有这样的免费午餐吗？
　　答案当然是否定的，那么，为什么呢？
　　这其实就是所谓的收益资本化，它是指任何有收益的事物，即使它并不是一笔贷放出去的货币，甚至也不是真正有一笔实实在在的资本存在，都可以通过收益与利率的对比而倒过来算出它相当于多大的资本金额。
　　好了，现在公式有了，我们来解决上面的问题，你商业上的朋友每年愿意给你100万元，也就是说C为100万元，r为10%，将它们带入上述公式，得出这么多的100万元的实际价值为1000万元，实际上也就是永续年金（本书后面将会介绍）。而你的朋友要向你借1200万元，那么现在你还跟你朋友做这个交易吗？这个商人朋友傻吗？显然，你这商人朋友一点不傻，有着商人一以贯之的、特有的精明，一不小心你就上当了。
　　正是按照这样的带有规律性的关系，有些本身并不存在一种内在规律可以决定其相当于多大资本的事物，也可以取得具有一定金额的资本的资格，甚至有些本来不是资本的东西也因之可以视为资本。
　　例如，土地。土地本身不是劳动产品，无价值，从而本身也无决定其价格大小的内在根据。但土地可以有收益，比如一块土地每亩的年平均收益为1000元，假设年利率为10%，则这块土地就会以每亩10000元（1000÷0.1）的价格买卖成交。由于土地收益的大小取决于多种因素，同时由于利率也会变化，这就使同一块土地的价格会有极其巨大的变化。
　　当城区要向这块土地的方向扩展时，地租会上涨，它的预期收益就会增加，比如为2000元，那么年利率为10%时，其价格就是20000元；如果它变成城区建设的中心点时，收益可能预期为10000元，那么在利率不变的情况下，每亩就会值100000元。如果土地收益的预期不变而市场平均利率变了，比如变成20%，那么很容易理解，地价将下跌一半；反之，平均市场利率下降，地价则会相应地上升。这就是在市场竞争过程中土地价格形成的规律。它表明资本化使本身并无价值——当我们认定只有劳动能够创造价值时——的事物有了价格。

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