交易冷清 观望氛围浓厚
房产新政催变二手房市场
    2010-05-21    作者:记者 白田田 王涛/北京报道    来源:经济参考报

    被称为“最严厉”的一轮房产新政出台已经“满月”,楼市的风云变化格外受到关注。作为“楼市晴雨表”的二手房市场率先作出反应,市场观望氛围浓厚。记者通过走访望京、通州、方庄、马家堡等区域发现,二手房交易冷清,特别是前期由地王和新城规划带动的区域,新政出台前后的量价差别尤其明显,传统抗跌区开始出现松动。
  业内人士认为,二手房市场的现状反映出了政策调控的影响力,加快了以二手房为主的时代的到来。 

  通州新城:曾经领涨,如今领跌

  在北京地铁八通线果园站的出口,可以看到好几个穿着白衬衫、打着信赖的房产经纪人在那里“招揽”购房者,不远外的一块巨幅广告牌上写着“打造国际新城”几个大字。
  从去年年底开始,通州楼市在新城规划的推动下骤然飙升,多个项目的价格在半年就翻了一番。不过,在房地产新政的调控下,如今这里的二手房生意并不好做。
  “4月20号到5月5号这段时间,连看房的都没有,现在成交量有所回升,但还是特别少。”链家地产的一位做了多年二手房的经纪人告诉《经济参考报》记者。
  记者跟着几位房产经纪人在果园地铁站附近的苏河时代、翠屏北里、新华联等几个小区转了近一个小时,几乎没有遇到要看房的。“以前二手房连租带售一天能成交5、6套,但现在一般也就2、3套了。”其中一位经纪人介绍他所在门店的成交情况时说。
  成交量下降,二手房价格也大幅下降。这位经纪人说,通州的房价在春节前后的三个月是领着上涨,涨幅达到30-40%,而现在是领着下跌。据了解,在通州区域,天赐良缘、财富东方、富合园三个楼盘5月上旬的成交量比4月份下降了约65%。据我爱我家的置业专家介绍,最近房源供应明显增加,但是需求量和客户流量下降也很大,房主即使降价销售也几乎无人问津,购房者的观望情绪非常浓重。业主报价方面,这三个楼盘4月份的均价为1.7万元/平方米,进入5月中旬的均价为1.4万元/平方米,每平米的降幅在3000元左右。
  不过,降价的幅度还视房主的具体情况而定。有的二手房房主着急用钱,甚至会提出降价8000元,但在这种情况下房主一般会提出付全款的要求。
  在二手房量价齐跌的形势下,购房者并不急于买房,大家都在观望。记者遇到了从外地来北京工作了三年的周先生和他的女朋友,他俩已经在通州看了几个月的房。周先生说,元旦的时候房价还只有1.5万元/平方米,到三四月份就涨到了2.5万元/平方米,现在回落到了1.8万元/平方米,但还是高于心理价位,“通州的房子根本不应该卖这么贵”。他们准备等房价降到1.5万元/平方米以下再出手购买。
  像周先生这样预期房价会继续下跌而持观望态度的购房者不在少数。上述链家地产的经纪人说,他回访过一位客户,问他还考虑买房吗,这位客户说房价有大起肯定有大落,现在还不到买的时候。
  曾经火热的通州二手房市场一下子遭遇“寒冬”,让一些小的房地产经纪公司也难以为继,有的公司甚至关门大吉,在门面上贴出了“外兑”的广告。

  望京:地王效应回落 卖家急抛

  3月地王效应促涨的望京房价在4月中旬调控政策出台之后也出现较大回落,一些小区的降幅达到了25%左右,相当一部分卖家抛盘心情急切。
  “每平方米普遍跌了5000元-6000元”,望京多家房屋中机构都给出了这样的回答。链家地产南湖中园店一位销售人员称,如果是大户型的房子降幅会更大,他前两天曾亲自经手一套房子成交总价比报价直降了60万元。“现在金隅丽港城一套160平方米的房子房主要价才2.1万元/平方米,比之前政策出台前降了6000元。”
  据他介绍,处于望京核心地带的大西洋新城小区,环境及配套设施都没的挑,前一段时间涨到3.5万元—3.6万元/平方米左右,现在基本上跌破三万元/平方米以下了,着急卖的业主报价还会更低。
  北京中原三级市场研究部最近的一份数据统计显示,望京西园二手房4月15日之前均价2.4万元/平方米,4月15日之后均价1.8万元/平方米,跌幅大约在25.0%。望京新城二手房4月15日之前均价2.45万元/平方米,4月15日之后均价1.8万元/平方米,跌幅大约在26.5%。
  在价格下跌的同时,急于抛售的卖家也慢慢发生着变化。“调控政策刚出来的时候炒客抛盘的比较多,而最近急着卖房的多数是想购买改善性住房的。”上述销售人员说。
  家住朝廷公寓的王女士就正急着卖这套78平方米的小两居,听说看房者对全北的朝向不太满意,马上提出价钱好商量,“只要您看上这房子了,有诚意买,价钱肯定可以降。”可让她着急的是,看房的人倒是有,但好像没有人真正想买,而她已经看上了另外一套三居室,一旦谈妥就急需卖掉这套房子以筹集房款。
  如上的普降局面与此前的节节攀升相比,可谓冰火两重天。两个多月之前,远洋地产下属全资子公司北京远豪置业40.8亿元斩获大望京地王之后,半个月之内,望京的二手房每平方米上涨6000到7000元,这一度使王女士所在小区的二手房单价推高至3.3万元/平方米。
  最近,又有传闻称由于地价已经高过周边二手房房价,望京地王不排除退出的可能,这样的消息无疑会进一步刺激市场本已敏感的神经,个别小区已经出现报价直降近百万元的抛售者,业内人士预测,如果这种看空情绪继续弥漫,望京二手房价格很可能跌回地王出现前的水平。

  传统抗跌区域出现松动

  作为相对成熟的社区,方庄的二手房市场表现得一直比较稳定,业内人士预测,随着南城的不断发展,各项配套设施的不断完善和地铁亦庄线及10号线二期的开通,方庄的二手房市场会一直坚挺下去。不过,随着楼市调控新政的密集出台,方庄二手房房价也开始出现松动。
  对此,一直想在方庄附近买房的刘女士感觉十分明显,“政策出来前这边的房价都涨疯了,三环里的紫芳园等小区普遍在3.3万元-3.9万元/平方米,三环外的南方庄一带也要2.7万元-3.2万元/平方米,经过一个月的时间,三环里的房子很多都跌破了3万元/平方米,三环外也普遍下降了3000元-4000元。”
  链家地产四方景园店一位销售人员介绍,现在方庄一带出现了比较明显的分化,一部分房源表现为平缓下降,还有个别房子由于炒房者急于出手单价出现了每平米将近1万元的下跌。“目前,紫芳园有一套76平方米的小两居,房主出价185万元,再商量下来5万元也没问题,折合单价才2.4万元/平方米左右。”
  方安苑、日新家园等也有类似“性价比高”的房源,单价更是跌至1.75万元/平方米左右,在上述人员看来,这类房源大多由于炒房者耗不起、急于套现,所以极适合“抄底”。
  据我爱我家的工作人员介绍,在方庄区域,虽然最近成交量比4月份下降了70%,但是前来咨询的潜在购房者数量并不少,这部分人大多为首次置业、婚房和有改善型需求的购房者,新政后,他们虽然持币观望,但是购房意愿也同样非常迫切。业主报价方面,芳古园、芳群园、蒲黄榆三个楼盘4月份的均价为2.7万元/平方米,进入5月中旬的均价为2.5万元/平方米,每平米的降幅在2000元左右。
  不过,还是有不少区域的房价基本没有出现松动迹象。由于楼盘的地理位置优越,海淀学区的房价则相对坚挺,5月上旬的业主报价与4月份相比没有任何松动。业主坚信,距离9月新生入学仅剩不到4个月时间,学区二手房的买卖高峰即将到来。亚奥区域的业主在报价方面也没有丝毫松动,此区域的二手房均价依然维持在2.2万元/平方米左右,只有少数急需现金周转的业主的报价出现了3000元左右的松动。

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