中国证监会近日发布5项资本市场对港合作措施，其中明确将REITs纳入沪深港通，拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。

　　中金公司投研团队介绍，自沪港通和深港通于2014年底和2015年底开通以来，北向和南向资金累计流入规模已达1.8万亿元和2.7万亿元人民币，整体运行平稳顺畅，双向规模和成交活跃度也不断提升。开通以来，沪深港通机制持续完善和优化，交易范围不断扩大。如2016年沪港通取消总额度限制；2018年北向和南向每日额度扩大3倍；2019年将香港上市同股不同权公司纳入港股通范围；2021年2月，将合资格内地科创板股票和香港上市未盈利生物科技公司纳入沪深港通股票范围；2022年7月互联互通正式纳入ETF；2023年3月首次纳入外国公司。此次纳入REITs是互联互通投资范围的再扩容，投资品类进一步丰富。

　　瑞思不动产金融研究院研究部负责人王煜昊表示，沪深港通目前已经成为外资参与A股市场交易的主要渠道之一。相关研究显示，沪深港通能够显著改善企业的外部信息环境、提升企业治理水平，进而提高标的股票的定价效率；此外，沪深港通能够在一定程度上抑制标的股票投资者的“追涨”和“杀跌”行为，有助于提升市场整体的稳定性。

　　2023年3月3日，沪深交易所分别修订了沪港通和深港通业务实施办法，将日均市值不低于人民币50亿元、日均成交金额不低于人民币3000万元（剔除全天停牌的交易日）、全天停牌天数占总交易日天数的比例低于50%的股票纳入沪深港通的范围。

　　据统计，从可选产品数量上看，截至4月19日，沪深交易所的REITs产品共36只，港交所的REITs产品11只；从总体规模上看，截至4月19日，沪深交易所REITs产品收盘总市值约为1020亿元人民币，港交所上市REITs产品收盘总市值约为1100亿港元。

　　“若按照日均市值和日均成交金额考量，满足这一标准的REITs数量并不多。REITs市场沪深港通政策推出后，各只REITs将有更强的动力通过扩募等方式做大规模、提升流动性等，进而吸引国际投资者配置。”王煜昊称，若从香港地区和沪深两市的REITs市场来看，香港市场REITs略高于沪深两市REITs市值且底层资产以商业地产为主。由于两地REITs市场在底层资产类型、交易规则等方面存在较大差异，在沪深港通开放前，内地公募基金管理人需要在信息披露、投资者教育方面做好准备，向投资者充分说明不同市场的投资区别、不同行业和资产的风险收益特征，重视投资者适当性管理，充分保护投资者利益。

　　当前宏观环境下，REITs作为稳定分红类资产的典型代表，有助于增加对分红类投资者的吸引力。根据中金地产组测算，内地REITs的定价锚定人民币资金成本，长期投资回报率可能在6%至7%（介于股债之间），分红所代表的现金回报占到主要部分。与此同时，近期内地南向资金在市场波动、投资回报率整体下行的背景下对于港股高分红的配置需求明显体现。“对于当前已在港交所上市的REITs而言，当前大多数TTM股息率都能够达到10%以上，因此本次纳入互联互通后有望使更多内地资金从分红吸引力这一角度进行配置。基于内地投资者对高分红的配置需求，我们认为人民币资金获得更多定价权后，香港REITs将展现出更高的投资价值。”中金公司投研团队认为。

　　从股票市场的经验来看，王煜昊提示，沪深港通开放后，内地与香港地区市场双向开放和融合程度大幅提升，但也带来市场波动跨境传导的潜在风险。香港地区REITs市场自2019年至今，整体表现较为低迷且超过半数的REITs日均成交额不足200万元。因此，在两地市场联动性增强的情况下，也需充分考量境外风险对国内REITs市场可能造成的影响。