近日，中指研究院公布的监测数据显示，2023年11月房地产企业债券融资（包括信用债、海外债、资产证券化等）总额为412.8亿元，同比下降2.6%，环比增长49.4%。行业债券融资平均利率为3.48%，同比上升0.13个百分点，环比下降0.01个百分点。综合2023年1-11月房地产企业债券融资总额为6287.9亿元，同比下降8.6%，降幅较上个月收窄0.3个百分点。

　　从融资结构来看，11月，房地产行业信用债融资311.5亿元，同比增长37.6%，环比增长108%，占比75.4%；海外债发行金额5.1亿元，环比下降85.1%，占比1.2%；ABS融资96.3亿元，同比下降51.2%，环比微增4.1%，占比23.3%。综合2023年1-11月，房地产行业信用债融资3959.5亿元，同比下降6.8%；海外债发行183.8亿元，同比增长4.4%；ABS融资2144.6亿元，同比下降12.6%。

　　11月，房企海外债少量发行，月内越秀地产发行人民币5.1亿元海外债，票面利率4.0%，成本较低。表明当前海外债渠道对基本面良好、信用资质较高的企业仍保持开放。当月，ABS发行金额同环比下降，发行量连续两月不足百亿，规模连续减少。其中，CMBS/CMBN是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达40.0%，供应链ABS占比34.0%，类REITs占比26.0%。

　　从融资利率来看，11月债券融资平均利率为3.48%，同比上升0.13个百分点，环比下降0.01个百分点。融资综合平均利率环比下降主要是当月ABS融资成本下降。其中，信用债平均利率为3.50%，同比上升0.17个百分点，环比上升0.17个百分点；海外债平均利率为4.0%，环比上升0.23个百分点；ABS平均利率为3.4%，同比上升0.03个百分点，环比下降0.25个百分点。

　　从典型房企债券发行来看，当月招商蛇口融资额度最高，合计38.4亿元，苏高新平均融资利率2.54%，融资成本最低。

　　中指研究院分析指出，受上年和上月高基数影响，11月信用债发行总量同环比均显著增长，发行量在连续三月下滑后回升。其中，美的置业、卓越商管、绿城等3家民营和混合所有制房企成功完成信用债发行，发行金额合计23亿元，发行规模有所回升，但仍为近一年来低位。综合来看，2023年前11月，民营和混合所有制企业发行债券总额占比为11%，较上年同期下降4.8个百分点，保持低位水平；发行企业15家，基本为规模较大未出险民营和混合所有制企业；民企发债多数有中债增担保、信用风险缓释凭证等增信措施。这其中既有民营房企普遍销售表现较差、流动性风险较高的自身因素，也有投资机构的商业考量以及前期房企出险对机构形成的拖累。

　　政策层面，10月底，中央金融工作会议释放了积极信号，明确强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。随后央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，落实中央金融工作会议精神和部署，从信贷、债券、股权三个方面落实支持房企融资政策，特别是当前融资更为困难的民营房企。随后，多家国有银行、股份银行密集召开房企座谈会，表示将更好支持房地产企业合理融资需求。

　　除了提出关于民营房企融资需求的针对性政策，近期监管机构还强调“需求端差别化信贷支持、加大保交楼金融支持、服务”三大工程“建设”，旨在大力支持刚性和改善性住房需求，增加保障性住房供给；防止房地产溢出性风险，以促进房地产市场平稳健康发展。