近年来，房地产行业在国家宏观调控下一定程度上改善对高速度、高增长、高杠杆的模式有所改善，各个城市房价得到一定程度的控制。2021年，为根治这一局面，国家从土地、金融、购房端多措并举，规范房企理性发展，使房地产业起到促进经济良性循环的作用。同时，在政府宏观调控过程中也出现了一系列问题，表现突出的是房企的流动性问题，通过观测市场的变化和政策的效果将对2022年房地产业的发展有一定借鉴意义。

　　2021年，集中供地政策下三批次供地市场反应渐冷。2022年新一轮土拍即将展开，2021年12月31日，北京市规自委官网挂出15宗涉住宅类用地预审请地块，总起始价约357.8亿元，其中包括较为热门的王四营地块。这15宗地块中，6宗地块需满足“70/90”政策，即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。

　　2022年上半年在“三道红线”规范下，房企积极降杠杆，上半年，龙湖、中梁控股、雅居乐、富力地产、弘阳地产等房企利润率均持续下滑。其中，雅居乐的毛利率下跌30%，同比下降6.3个百分点，创下五年来新低，跌至28.1%。富力地产毛利率跌至21.7%，较2020年下降3.5个百分点，净利率也从去年同期的11.7%跌至约7.8%。相比之下，中粮控股、大发地产、绿地控股、中交地产、首创置业等10多家房企的净利润率跌至5%以下。数据还显示，上半年，保利地产、中海地产、远洋地产、龙湖集团、招商蛇口、中国金茂、金辉控股、越秀地产、宝龙地产、华侨城、世茂、佳兆业等房企“三条红线”均达标。

　　2021年下半年以来，房企出现不同程度的流动性危机，平安证券2021年12月下旬发布的一份固收研报显示，地产美元债发行同比下降150亿美元，缩量明显。西南证券相关报告显示，在“三道红线”和银行贷款集中度管理制度的共同作用下，房地产企业的融资总额大幅下滑，房地产企业单月融资规模同比连续10个月下降，2021年1-12月共融资17652亿元，同比减少26%。虽然融资有所放松，但主要为结构化宽松，融资规模不会有大幅提升，借新还旧存在较大压力。

　　根据西南证券观点，2021年末，房企将面临美元债到期、节前兑付大量工程款的双重压力，以176家房企为样本，2022年到期总债券余额约6363亿元，根据主流房企债券在有息负债中的占比约30%，推算总的有息负债到期规模约在21210亿元左右，而2021年1-12月行业融资总额为17652亿元，存在较大的缺口，这种状态在未来几年将会持续，多数房企仍以降低债务和融资为发展前提。