近日，《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》（以下简称《白皮书》）在北京发布。《白皮书》显示，截至2019年底，典型产业园区

上市公司的数量已经扩容至35家，包括22家主板上市公司和13家新三板上市公司。

    近年来，出于业务发展需要，产业园区运营企业自发地通过资产市场寻求资金支持，无论是资本市场的关注，还是产业园区企业自身发展

需求，产业地产的热浪已逐步席卷资本市场。

    此次发布的《白皮书》由和君产业园区事业部、选址中国、赛迪网联合编制，首次全景式呈现了35家典型产业园区上市公司（22家主板上

市公司+13家新三板上市公司）的发展历程、并对产业园区行业发展进行2019年度总结和2020年度展望。

    回顾2019年，产业园区上市企业百家争鸣，中新集团、力合创投、易商红木3家园区运营企业成功上市。其中，中新集团在上海证券交易

所成功挂牌上市；易商红木(ESR)在香港联交所正式挂牌上市。

    此外，华夏幸福等企业的高市值也得到了资本市场认可;平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自

持的方式驱动物流园区的发展扩张。

    值得一提的是，《白皮书》指出，区域协调发展成为全新的国家级重点战略，目前已确定了12 个国家中心城市及城市群、都市圈发展格

局，都市圈辐射范围内的中小城市逐渐获得与一、二线城市相当的发展资源。

    例如，华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，已布局15 个核心都市圈，形成“3+3+4” 格局，新签PPP 项目全部为环北京以外区域，主要

位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。

    未来，资本市场对产业园区上市公司的垂青有望继续加码。《白皮书》指出，随着科创板、注册制等资本市场创新举措的陆续推出，国资

开发区上市的通道已经开启；另外，以锦和商业等为代表的“轻资产”园区运营企业成功IPO，表明产业园区将获得更多资本市场的青睐。

    从35家公司的规模与营收来看，2019年，产业园区上市公司专注主业，其业务体量与规模发展壮大，逐步成为区域产业经济发展的主力军

。35家产业园区上市公司的“园区板块”业务实现营业收入共计1254多亿元，同比增长 14.2%。

    不过，总体来看产业园区上市公司的运营服务类业务占营收比例较低。部分产业园区上市企业打着“区域产业生态建设者”、“实体经济

服务者”的品牌定位，但其业务构成中，80%以上的收入和盈利来源于房地产业务，存在盈利模式单一、自我造血功能较弱等问题。

    此外，产业地产行业的盈利能力有下降趋势。在净资产收益率层面，2019年部分企业的净资产收益率较高，但从变动趋势来看，近年来产

业园区上市企业的净资产收益率在下降。

     《白皮书》指出，不可否认产业载体作为产业培育的物理支撑，对于产业园区企业的重要性，但在土地与房产政策愈发趋紧的情况下，

旦销售不顺或者招商不利，园区后期收益都会受到较大影响。上市企业如果不能迎头赶上，摆脱单一的房地产盈利模式，未来极有可能会面

临增长乏力甚至是倒退的风险。

     “单纯的重资产运营面临巨大的资金压力，且对区域产业生态贡献度有限，而单纯的轻资产又无法形成对资源的集聚和掌控，不能独当

面。”《白皮书》指出，要改善“房地产化”的行业现状，产业园区上市企业既要有重资产开发的能力和资源，又要形成轻资产输出的管理

体系和团队，形成真正与产业配合度高的盈利模式。