近日，URI城市租住发布《2026上半年公寓民企规模增长实力TOP10》报告，上半年，住房租赁市场在政策与居住需求支撑下稳步扩容，中小民营公寓机构受客源分流、融资收紧、运营成本高企三重压力生存空间收窄。但其中一批具备成熟运营体系的优质民营公寓头部企业依靠差异化赛道布局实现稳健增长，在行业变局中走出特色扩张路径。

URI城市租住研究员韩晓表示，我们面向全国集中式公寓开展专项调研，筛选出民营公寓规模实力十强企业，上半年十强企业合计新增房源48510套、签约新项目143个。行业竞争逻辑已从单纯比拼房源规模，转向运营模式与综合效率的较量，民营头部形成四类成熟发展路径。

报告显示，轻资产托管是当前主流扩张方式，贡献十强民企超六成新增房源。泊寓、瓴寓国际、自如寓等五家企业以轻资产为主，合计新增房源30073间，占总增量62%。该模式资金占用低、复制速度快，泊寓依托标准化托管体系总管理规模25.8万间稳居民企首位；瓴寓、沃达、漫柏等企业分别通过大型项目合作、双模并行、改造分成等方式降低拓房风险，有效对冲资金成本上行压力。

存量物业改造、长短租融合、基金重资产三大模式形成差异化补充。存量改造赛道紧抓城市更新红利，城家、锦诗庭、尔家商业等企业盘活老旧厂房、闲置商办，凭借成熟改造流程实现资产增值与运营收益双丰收。长短租融合模式抗周期优势突出，城家、锦诗庭合计新增房源超万套，城家依托华住酒店资源布局服务式公寓，上半年新增房源9579套领跑全行业，可复制加盟模式加速向三四线下沉。

基金重资产模式走精品细分路线，城璟租住、乐璟生活社区依托产业基金完成物业收购、改造运营与REITs退出闭环。该模式扩张节奏平缓，但聚焦核心城市与产业工人等细分客群，长期资产增值空间充足，打造区别于普惠保租房的差异化产品。

韩晓指出，重资产模式虽拓店速度不及轻资产，但物业持有带来长期资产增值，同时可对接保租房REITs实现资产退出，形成“基金收购—改造运营—证券化退出”闭环，适合具备资本运作能力的头部民企走精品化路线。

对于下半年，URI城市租住预计，民企阵营的竞争将更加聚焦于模式效率的比拼。轻资产托管赛道，头部企业凭借全国化运营网络与标准化管理体系，有望持续吸纳中小业主的托管项目，进一步扩大管理规模；行业竞争的核心逻辑已从“谁拿房更快”转向“谁运营更高效”。运营效率、品牌溢价与资本通道三大能力，将决定谁在下半场持续领跑。