4月9日至10日，上交所举办沪市REITs 2025年度业绩说明会——“打造REITs排头兵”主题周，16单REITs代表项目将逐一召开业绩说明会，向市场集中展示2025年度运营成果与发展亮点。记者注意到，这16单项目在经营业绩、机制创新与生态建设上表现突出，不仅折射出沪市REITs市场的活力与韧性，更彰显了其在服务实体经济、盘活存量资产中的核心作用。

业绩与回报双优 多赛道亮点纷呈

公开数据显示，截至2026年3月31日，沪市52只公募REITs已全面完成2025年年度报告披露。全年52只产品收入合计达145亿元，同比增长71%；可供分配金额合计88亿元，同比增长42%。二级市场上，沪市REITs 2025年除权价格平均上涨6.3%，计入分红再投资的复权价格涨幅达11.9%；全年累计实施分红110次，金额近78亿元，较上年增长30%。

稳健的经营业绩与可观的投资回报，是16单排头兵项目的鲜明标签。作为沪市REITs的优秀代表，它们在2025年交出了一份亮眼成绩单，成为市场平均水平的“领跑者”。

从核心经营指标看，16单项目2025年平均营收完成度达100%，平均现金流完成度103%，整体表现优于市场。其中，唯品奥莱REIT以129%的营收完成度和138%的现金流完成度位居前列，展现出极强的运营韧性；华润有巢、厦门安居等保障性租赁住房项目也纷纷突破100%关口，印证了民生领域资产的稳定属性。二级市场上，这些项目同样表现抢眼，年内复权平均涨幅约15.1%，显著跑赢大盘。九州通REIT以44.5%的复权涨幅领跑，物美消费REIT、上海地产REIT分别上涨40.8%、32.0%，反映出市场对优质底层资产的高度认可。

在投资者回报方面，16单项目全年合计分红超14亿元，平均每单分红近9000万元。国家电投REIT、苏交REIT、城投宽庭分红金额位居前三，分别达4.16亿元、2.46亿元、1.31亿元，切实将经营成果转化为投资者的“真金白银”。从收益率看，产权类项目年化现金流分派率维持在3%-4%的合理区间，经营权类项目全周期内部收益率亦具备配置吸引力，为不同风险偏好的投资者提供了多元选择。

值得关注的是，16单项目覆盖产业园区、仓储物流、消费基础设施等六大细分赛道，呈现“多赛道开花”态势。消费板块平均出租率98%、租金收缴率近100%，彰显线下商业活力；保障性租赁住房板块出租率稳定在95%，筑牢民生保障底线；能源板块结算电量超40亿千瓦时，国家电投REIT贡献其中30%；东久REIT、京东仓储REIT等实现满租运营。这种多元业态的均衡发展，既体现了沪市REITs资产质量的广度，也凸显了其服务实体经济多领域的能力。

积极完善治理机制 助力从“好资产”迈向“好平台”

如果说稳健的业绩是REITs的“面子”，那么日益完善的治理机制则是支撑其长远发展的“里子”。记者了解到，16单排头兵项目之所以能够脱颖而出，不仅因为“面子”好，更在于它们在原始权益人履职、激励约束优化、扩募推进、信披质量提升和多层次市场参与等维度上做出了积极探索。

原始权益人履职的深化是重要亮点。越来越多产业方将REITs纳入战略布局：九州通医药集团任命集团副总经理担任REITs首席运营官，制定专项履职规范，让“REITs运营官”制度从形式走向实质；临港集团设立常态化REITs专班，由集团管理层参与重大决策，为项目注入持续的顶层资源支持。这种从“被动配合”到“主动赋能”的转变，标志着REITs不再是一次性融资工具，而是成为企业长期资产运营的核心平台。

激励约束机制的市场化改革取得突破。临港REIT将30%的绩效运管费直接激励到岗位个人，东久REIT这一比例高达85%，特变REIT等项目也在2025年落地“激励到人”制度。这种将运营成效与团队切身利益挂钩的安排，从根本上激活了一线运营的内生动力，推动资产效能持续提升。

扩募机制的常态化推进更显平台活力。临港REIT首创“研发办公+工业厂房”混包扩募模式，资产规模从首发时的9.1亿元增至26.4亿元，实现三倍增长；东久REIT完成首单民营产业园扩募，为民营企业盘活存量资产提供范本；京东仓储REIT成为首单二次扩募的民营REITs，持续巩固行业标杆地位；华润有巢通过向原持有人配售完成扩募，创新发售模式。此外，京保REIT、厦门安居等项目的扩募进展顺利，让扩募从“个别试点”成为“行业常态”，为资产持续增值提供路径。

信息披露与投资者关系管理同步升级。凯德商业REIT在年报中详细分析底层资产区域市场与运营举措，并设立专属官网，提升信披透明度；苏交REIT全年举办4次投资者活动，物美消费、国家电投等组织实地调研，搭建起双向信任的沟通桥梁，让投资者更直观理解资产价值。

标杆引领促转型 市场活力持续迸发

16单排头兵项目的实践，折射出我国公募REITs市场正经历深刻转型——从“重发行”到“重运营”，从“单项目上市”到“资产平台打造”。上交所作为市场组织者与生态培育者，推动沪市REITs成为亚洲重要的交易中心之一，目前上市产品总市值占全市场近七成，一批标杆项目正加速成型。

此次“打造REITs排头兵”主题周，不仅是16单项目的成果展示，更是通过标杆引领壮大“排头兵”队伍的重要举措。据了解，4月中下旬，沪市REITs还将以行业主题周形式继续举办业绩说明会，形成“标杆示范—经验复制—整体提升”的良性循环。

在多层次市场建设上，排头兵项目先行先试：上海地产、凯德等申报商业不动产REITs，临港、东久等探索“公募+机构间”双轮驱动模式，不断拓宽市场边界。这种创新既为存量资产提供了多元化盘活路径，也为市场培育了更多优质项目储备。

随着治理机制、激励安排、扩募路径的持续成熟，沪市REITs正形成“好项目有好待遇”的生态闭环。业内人士认为，未来将有更多项目加入“排头兵”行列，推动REITs在服务实体经济、盘活存量资产、扩大有效投资中发挥更大作用，为中国经济高质量发展注入持久动力。