传统房地产投资模式正面临结构性变革。近日，第一太平戴维斯（Savills）发布研究报告分析指出，在全球利率重置、人口老龄化及供应链重构的背景下，房地产行业投资者需摒弃单一资产收益思维，转向“主题投资”与“长期结构性驱动因素”。报告指出，资本市场透明度提升与竞争加剧，使得超额利润空间收窄，机构投资者正通过数据驱动决策与主动管理策略挖掘新机遇。

　　行业投资策略正在革新

　　通过此次发布2025年度报告《影响力：适应》，第一太平戴维斯以“适应”为核心主题，深度剖析全球经济与地缘政治波动下房地产行业的转型策略。报告指出，面对气候变化、技术变革与人口结构调整等多重挑战，房地产行业需通过差异化思维与主动创新实现韧性发展，并在投资策略、气候适应、租户需求及资产功能重构等领域提出前瞻性洞察。

　　第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可表示：“转型充满挑战，却势在必行。全球范围内，人们愈发追求能够提升生活品质与社区归属感的居所与工作空间。要实现可持续的繁荣发展，需要政府、投资者与开发商等多方协作，共同打造既能满足当下，又能应对未来需求的全新空间。”

　　该机构认为，房地产行业投资策略革新表现在三个方面。一是主题投资崛起：聚焦人口老龄化、人工智能、医疗健康等长期趋势，配置居住与仓储、数据中心、生命科学园区等资产。晨星（Morningstar）数据显示，全球主题股票基金资产管理规模五年内翻倍至5620亿美元，凸显结构性需求驱动的投资逻辑。二是服务型房地产转型：投资者需深度参与租户需求设计，通过健康福祉设施、智能科技及灵活空间配置提升资产附加值。报告显示，配备健康中心与餐饮设施的“酒店化”办公空间正成为主流，租户黏性显著增强。三是地缘政治风险对冲：近岸外包与生产回流趋势下，跨国企业偏好靠近本土市场的制造基地。供应链韧性更应引起投资者的关注，布局具备区域产业集群优势的物流与工业资产。

　　此外，气候变化已成为房地产决策的核心变量。据怡安保险统计，2024年因飓风、火灾等极端天气灾害造成的保险损失达3680亿美元，建筑融资与运营成本均显著上升。

　　住宅市场面临重构

　　第一太平戴维斯的研报认为，租户需求正经历代际转型。报告预测到2034年，至少在发达经济体内，年轻世代逐渐成为职场主力，推动办公空间向健康化、个性化与智能化演进。租户将员工福祉、环境可持续性与科技集成视为选址核心标准。

　　此外，消费升级方面，韧性零售强势回归。报告认为，零售地产已不能被视为被动投资，而应作为运营型地产对待。这轮复苏的显著特征是资产类型、区位和管理策略间的巨大分化。购物目的地现在需要深入消费者洞察，之后进行主动的资产管理、投入资金升级改造，针对辐射客群的精准营销定位。

　　该报告预测，到2050年，全球预计将有68%的人口居住在城市，将住房重新定位为与交通、能源同等重要的核心基础设施，通过REITs扩容与长租公寓开发激活投资，或可开启长期投资窗口并促进政策连贯性。此举不仅能改善经济和社会效益，还可调动解决全球住房短缺所需的大规模资金。在人口压力、可负担性危机和可持续发展需求交织的时代，这种重新定位对城市实现住房建设规模与速度的双重目标至关重要。

　　报告认为，2025年是房地产行业的“适应元年”，从资本配置到空间设计，从社区规划到技术应用，行业需以系统性思维应对不确定性。摒弃短期思维，通过创新协作构建既能满足当下需求、又具备未来弹性的房地产生态。