近日，中国海外发展有限公司（简称“中国海外发展”，0688.HK）宣布，华夏基金及中信证券向中国证监会及深圳证券交易所提交了公募基金注册及上市申请材料。该基础设施REIT的相关资产位于佛山市南海区的购物中心，由“中海环宇商业”全资附属公司拥有。

中国海外发展公告显示，上述基础设施REIT的相关资产为位于佛山市南海区的购物中心（即“中海佛山南海映月湖环宇城项目”），由项目公司拥有。截至公告日，该项目公司为“中海环宇商业”（即“公司间接全资附属公司”）的全资附属公司。

中国海外发展预计，公募基金将募集13.55亿元。针对此次通过公募REIT分拆佛山购物中心上市，公司表示，此举对集团（公司及其附属公司）及基础设施REIT均有裨益。

具体而言，中国海外发展在公告中介绍，分拆业务位于粤港澳大湾区。基础设施REIT的成功发行将形成良性投资循环，有助于提高资金使用效率，并通过投资者回报机制监督和督促运营管理机构高效运营。

不仅如此，中国海外发展还表示，公募基金的发行提供了一种新的股权融资方式，有助于减少对传统债务融资的依赖，实现融资方式多样化。通过公募基金单独上市，公司可盘活基础设施资产，增强滚动投资能力及可持续运营。此外，公募基金单独上市将为集团及基础设施REIT提供独立的融资平台，增强探索新融资渠道的可能性。

中指研究院企业研究总监刘水分析认为，中国海外发展通过公募REIT分拆佛山购物中心上市，具有示范效应。首先，中海具有较多优质商业地产资产，未来有可能把其他资产纳入REITs平台，实现更多的优质商业物业出表上市，进行融资回笼资金，降低杠杆，提高资金使用效率。其次，REITs工具很好地链接了投融管退闭环，对于商业地产投资开发运营企业来说，是保障可持续经营的重要工具。

针对佛山购物中心资产质量方面，刘水分析介绍称，该项目所在市场呈高度竞争态势，整体市场饱和度较高，中海商业进行了改造升级，一定程度上改善了资产质量；租金稳定性方面，佛山商场租金水平受多种因素影响，波动较大；运营表现方面，由于整体市场竞争激烈，部分商场仍面临经营压力。“整体而言，中海佛山购物中心项目在资产质量、租金稳定性和运营表现方面存在一定的优势和提升空间，但也面临诸多挑战。”

“房企通过设立REITs进行资产证券化，意味着‘轻资产转型’进入新阶段。”刘水进一步分析认为，第一，REITs可将房企存量资产“打包上市”，释放沉淀资金，使企业从资产持有者转变为投资参与方和运营方。第二，REITs要求房企提升资产运营与资本管理能力，以实现长期资产运营收益，创造可持续现金流。第三，REITs为房企提供权益性融资渠道，降低杠杆率，在融资环境趋紧时，有助于缓解资金压力。第四，REITs促进房企从传统开发模式向资产管理模式创新，推动行业向高质量、可持续发展转型。