日前，自然资源部、财政部下发《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（以下简称《通知》）提出，发挥地方政府专项债券稳经济、促发展的积极作用，更好支持运用专项债券开展土地储备工作，有效推动房地产市场止跌回稳。

　　中指研究院政策研究总监陈文静认为，《通知》是对专项债用于土地储备政策的进一步完善和落实，有助于更好地指导地方加快发债节奏，预计未来各地将加快公示拟使用专项债回收存量闲置土地的地块清单，并加快专项债发行节奏，进而在推动房地产市场止跌回稳中逐渐发挥效用。

　　《通知》提出，申请发行专项债券的土地储备项目须纳入土地储备计划，并在全民所有土地资产管理信息系统中有对应的标识码。各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，确有需求的新增土地储备项目也应纳入土地储备计划。存量闲置土地包括，企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。值得注意的是，2024年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。

　　在专项债券的申报审核流程方面，《通知》强调，优先选择成熟度高、操作性强、预期效益显著、风险低的项目，编制并审核项目实施方案，论证项目实施方案的可行性、合规性、合法性，包括纳入收回收购存量闲置土地清单情况、项目实施主体纳入全国土地储备机构名录情况、纳入土地储备计划情况、土地权属（是否存在抵质押、查封等情况）、项目融资收益平衡情况等，确保使用专项债券的土地储备项目融资收益平衡。

　　针对非“自审自发”试点地区，《通知》提出，财政部和自然资源部将负责审核把关，通过后由省级财政部门择优安排发行专项债券。

　　“在专项债资金有限的情况下，收回收购存量闲置土地以增量价值为原则，可以更好地促进房地产市场进入新循环，而聚焦核心城市或区域的项目更能产生增量价值。”陈文静表示，《通知》要求省级部门择优安排发行专项债，灵活统筹资金，或有助于引导资金向优势地区倾斜。

　　《通知》强调“用于土地储备的专项债券发行和使用应当严格对应到项目”，明确“一个土地储备项目由单个或多个地块组成”“专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用，但以单个土地储备项目为单位，确保项目融资收益平衡”。

　　陈文静表示，以储备项目为单位而非单个地块，要求资金平衡，增加了地方政府可调整的空间，有利于地方政府根据不同地块的特点，灵活、合理地安排土地收储。另外，《通知》提出“合理确定专项债券用于土地储备的发行期限”，没有限定具体期限，也给予更多灵活性。

　　中指研究院监测数据显示，截至3月10日，全国各地公示的拟使用专项债收回收购存量闲置土地的总量已超300宗，拟收储价格约500亿元，涉及广东、四川、吉林、江西等省份，其中2月底广东已经发行超300亿元专项债用于回收存量闲置土地，预计接下来已经公示项目的省份将进入土储专项债发行阶段。