物业管理行业整体管理规模实现稳步增长，但上市企业普遍步入“低速”阶段。1月5日，中指研究院发布《中国物业管理行业2023总结&2024展望》显示，2023年物业管理行业管理规模预计将迈入300亿平方米大关。但上游房地产市场继续承压、并购回归理性，增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈，行业整体管理规模增速近年来略有放缓。

　　物业管理企业多数选择赴港股上市。截至2023年12月31日，国内物业管理行业共有66家上市公司，其中香港主板60家、A股6家。综合来看，物管上市企业在管理规模和营收方面均出现增速放缓；2023年行业并购交易额锐减，上市企业估值继续下行，行业仍处于修复期。

　　港股上市企业步入“低速”阶段

　　从港股上市企业管理规模来看，2023年上半年，上市企业在管面积均值达1.4亿平方米，同比增长27.7%，增速略高于2022年同期水平，但远不及2020-2021年水平，呈现放缓态势；上市企业合约面积均值约1.91亿平方米，较2022年同期增长13.02%，低于2022年同期增速3.53个百分点，低于2020-2022年全年水平，合约面积增长亦步入“低速”阶段。

　　从港股上市企业营收规模来看，上市物业服务企业营收均值稳中有升，但增速明显放缓，且企业分化程度愈发明显。2023年上半年，上市企业营收均值约22.3亿元，同比增长9.9%，远低于2020-2022年水平，增速明显回落。同时，港股上市的物业企业中，央企表现依然最为突出，营收保持超20%的速度增长，地方性国企同比增长18.44%，而民营物企表现相对逊色，营收均值同比增速仅为6.74%，较2022年同期下降40.37个百分点，民企与国央企的差距进一步拉大。

　　2023年物管行业并购交易额锐减

　　根据中指研究院监测，截至目前，2023年物业管理行业已披露相关信息的并购交易超90宗，交易金额近20亿元，不足2022全年交易总额的一半；大宗交易锐减，2023年以来并未发生单项并购金额超过10亿元的案例，并购金额超过5亿元仅发生一宗。2023年并购市场风格延续2022年，并购更加谨慎，央国企并购相对活跃，“规模型”并购与“业务型”并购共存，其中“规模型”并购更加聚焦特色细分赛道。

　　企业方面，截至2023年12月31日，华润万象生活在上市物企汇总市值排名第一，市值排名第二和第三的是万物云和碧桂园服务。

　　10家上市企业开展回购行为

　　截至2023年底，66家上市物企中10家企业回购，以回购金额排序，碧桂园服务位居首位，中骏商管回购数量最多。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析认为，结合资本市场情况来看，目前物业企业估值普遍偏低，此时开展回购可以通过较低的成本实现。物企回购股票的行为彰显出公司对自身业务发展及前景充满信心，并最终使公司受益及为股东创造价值回报，符合公司及股东的整体利益。此外，回购行为还能够显示企业现金流充沛，也进一步增强投资者的信心，推动股价回升。“然而，通过回购拉升股价是一个长期且具有不确定性的过程，目前已发生的回购行为对股价的推动效果较为有限，仍需面临市场的检验。”

　　从ESG披露情况看，物业上市企业整体披露率较高。66家上市物业企业中有61家进行了ESG信息披露，披露率为92.42%，较2022年提升8.29%。其中，60家港股企业中，59家进行了披露，6家A股上市公司中，2家进行披露，较2022年提升1家。其中，47家以单独的《环境、社会及管治报告》形式发布，较2022年增加5家，13家在年报中以特定章节发布，较2022年增加2家。