6月10日，北京拍出6月唯一一宗公开拍卖的非限竞房用地，该地块被中建五局+中建方程联合体底价摘得，这也标志着2020年上半年北京土拍正式结束。

回顾上半年北京土地市场，不限价地块占据比例大增，前几年北京土拍市场主流的“限房价、竞地价”地块在土拍市场中的份额逐步减少。

“限房价、竞地价”的土地出让方式是指在拍地之前便对地块建成项目的最高单价和均价进行限制，房企参与土拍时，当所报地价达到规定合理上限时，房企将竞企业自持住房面积，未达到地价上限的价高者或达到地价上限后自持比例高者获得土地开发使用权。

限竞房土地供应减少

据万得统计数据显示，今年上半年北京宅地总成交金额1133亿元，同比去年上半年上涨30%。且已经达到了去年全年总成交金额的76%。

今年上半年北京总成交住宅地块31宗，其中限竞房地块仅有6宗，纯商品房地块23宗，纯商品房地块已成为北京土拍主流，其余两宗则为共有产权房地块。对比去年上半年出让的30宗住宅用地中，有8宗纯商品房地块和12块限竞房地块，限竞房地块所占比例明显减少。

成交金额高涨的原因之一是北京上半年供应的优质地块增多，受到了房企的极度青睐。上半年北京土拍市场最受瞩目的事件之一是合生创展于10天内豪掷179.6亿元拿下三幅分钟寺地块，三宗地块分别以72.2亿、42亿元、65.4亿元成交，溢价率分别为26.25%、42.08%、37.86%。成交楼面价分别达到了67202元/平方米、76168元/平方米和73912元/平方米。分钟寺位于北京市较为中心位置，被称为“东三环上‘最后’的纯商品房用地”，近年来北京核心区域甚少有住宅土地供应，合生如此豪爽拿地也不足为奇。

对比之下，限竞房地块则表现的不温不火，今年上半年北京的限竞房地块多以底价成交。与此同时，往年已建成的限竞房也面临去化难题。

限竞房市场供大于求

目前北京市场上已经入市的限竞房项目中，去化能力差异明显。数据显示，约有20%的项目比较受欢迎，在一年左右即可清盘；但大部分项目热度一般，销售进程缓慢；同时还有约20%的项目，去化极其困难，鲜有问津，甚至降价出售。

2018年6月9日，位于大兴区瀛海镇的北京首个限竞房项目——瀛海府开盘，预售单价为52449元每平米，其较高的性价比受到了众多购房者的青睐，开盘当天上午第一批房源就被认购完毕；2018年6月10日，位于房山的金樾和著项目宣告开盘，单价为38994元/平米，作为第二个限竞房项目，虽也受到广泛关注，但并没有达到瀛海府的热度。

不久前有报道称位于房山区的限竞房项目旭辉舒朗苑，新开楼栋与2018年相比售价每平方米下降约1万元，部分房源甚至卖到2.7万元/平方米，引发业主不满。随后，房山周边与其位置和配套相似的限竞房项目也有降价出售的消息传出。

相比不限价的纯商品房，限竞房地块位置整体较为偏远，常分布在四环或者五环外。如上文提到的旭辉舒朗苑，位于房山良乡，位置较为偏远，周围有多个限竞房、回迁房和共有产权房等项目，生活配套设施相对较弱。且该类住宅多面对通勤需求比较高的刚需一族，位置偏僻、交通不便带来的通勤成本也随之升高。另外，限竞房大量入市带来的同质化竞争，市场供过于求，也增加了去化的难度。

限竞房份额正在逐渐减少

过去几年，国内房地产市场的持续升温，导致越来越多的中低收入群体离买房越来越遥远。为了抑制过快增长的房价，同时为了保证不在经济适用房、廉租房的保障房范围内，又无法负担普通商品房高房价的刚需群体的住房需求，政府推出“限房价，竞地价”的土地出让方式，目的就是在控制地价和房价的同时，合理引导市场预期，达到稳定房地产市场的作用。

如今，北京的限竞房大量入市，的确如预期般在平抑房价方面发挥了一定作用，且北京限竞房就市场层面观察已供大于求，限竞房的历史使命似乎已经完成，在新供地市场中的份额逐渐减少。（白露）