旭辉控股、永升服务重新并表的资本局 _ 经济参考网

5月29 日，旭辉控股（0884.HK）发布公告，以总对价7.83亿港元的代价收购林氏家族持有的永升生活服务（1995.HK）5%的股份，共计7682万股，对应每股10.19港元，较永升生活服务前5个交易日平均收市价折让10%。交易完成后旭辉控股对永升服务的持股比例增至26.48%，成为第一大股东，林氏家族的持股比例降至23.64%。

同时林氏家族将持有永升服务的23.64%股权对应的投票表决权，委托予旭辉控股。交易完成后，旭辉控股持有永升服务50.12%的投票权，从而形成对永升服务的实际控制，根据会计准则，实现并表。永升生活服务品牌中文简称也由”永升服务”调整为“旭辉永升服务”。

从永升物业到永升生活服务的两次上市之路

永升生活服务于2018年12月3日在香港联交所主板上市，前身为永升物业，成立于2002年。2016年7月15日，旭辉控股宣布，间接全资附属公司旭辉（中国）向关联方上海建浦出售永升物业70%股权，代价9100万元，出售后将不再并表。

后来此交易做了分拆，交易结构变成旭辉（中国）分别向旭辉企发、上海景助、上海璟钧转让了40%、20%、10%股权，交易对价分别为5200万元、2600万元、1300万元，剩余30%股权由旭辉（中国）持有，2017年4月14日永升物业在新三板挂牌获准。

公告显示，上市后永升物业开始扩张，先后收购宁波永达物业管理有限公司100%股权、出资300万设立蚌埠永升物业管理有限公司、出资350万与山东金鲁班设立山东鲁班永升物业管理有限公司，及出资200万与厦门贰伍加成立子公司。

新三板上市后，永升物业只进行一次融资，集资1036万元，全部用于信息化建设。未能如期打通融资渠道，直接导致了永升物业于2018年3月从新三板退市，筹备赴港上市。

快速做大规模、拓展融资渠道是房企分拆物业公司赴港上市的主要诉求，旭辉控股也不例外。

退市后，旭辉控股在2018年4月16日注册成立永升生活服务，永升物业成为了永升生活服务的间接全资附属公司。2018年12月17日，永升生活服务（股票代码01995.HK）在港交所主板成功上市。

上市前，永升生活服务执行董事兼董事会主席林中先生曾表示：“我们会通过内生增长、战略收购以及投资，进一步扩大业务规模及市场份额。在香港联交所上市将进一步提升我们的企业形象、信誉度及竞争力，为集团未来的快速增长计划提供一个可靠及可持续的筹资平台。”

多方声音称重新并表利大于弊

在众多房企拆分物业上市热潮之下，旭辉控股却在永升生活服务上市后重新并表，此番操作必然经过精心的设计，对此，多家券商都给出了积极的点评。首先，物管业务具有毛利率高，低杠杆的特点，合并后结转收入增加、综合毛利率提升，净负债水平也会有改善，这些都会给旭辉控股信贷评级和融资成本方面带来正面影响；其次，并表永升生活服务之后，旭辉控股可持续提升经常性收入，有助于吸引更多投资者；今后的“旭辉+永升”双品牌会产生协同效应，依托内生竣工交付，外拓持续发力，将助力旭辉永升服务未来规模快速扩张。

对此，也有业内人士认为，物管公司单独上市，考虑的是以独立的物业品牌获取更大的市场规模。旭辉控股重新并表永升服务，资本意义大于经营意义，可能还是作为一个资本市场炒作的题材和融资的工具，物业业务的市值比开发业务的市值的比例都已经较高，市场对此接受度已经达到峰值，如此操作并不是很好的现象。

出售香港物业改善财务数据

两天后的5月31日，旭辉控股公告称，于5月29当日，公司直接全资附属公司旭昇有限公司作为卖方、与买方Elite Force Development Limited及买方担保人订立买卖协议。林氏家族18亿港元从旭辉控股手中买入5栋洋房项目全部股本及股东贷款。

公告显示，该五栋独立洋房分别位于香港香港岛舂磡角道以及香港香港岛海天径，可销售面积合共2.64万平方呎。此次交易，旭辉控股得到18亿港元的资金注入，出售所得款项净额约1.03亿港元将用作集团的一般营运资金。并将其中7.74亿港元的股东贷款进行转让；而永升生活服务得到了7.83亿港元。

此次出售的五栋洋房是旭辉控股在2016年10月，从澳门赌王何鸿燊旗下的信德集团15亿港元总价购入。旭辉控股当时曾对外声明此举为纯投资行为，此次获益售出也符合当时的投资预期。

事实上，此时出售香港的五栋洋房未必就是最好的时机，其深层次的意义可能与并表永升生活服务异曲同工，旭辉控股的目的是要改善财务数据与评级，进一步获得资本市场的认可。

本次交易，直观的看旭辉控股能够回笼资金补充现金流。负债指标上也会得以改善。同时增加了营运资金，并将改善企业的流动资金及巩固整体财务状况。

一季度销售下滑旭辉控股防患未然

截止到2019年底，永升生活服务在管总建筑面积约为6515.1万平方米，同比增长约62.2%。在管项目数量403个，同比增长约56.2%。2019年公司营业收入达18.78亿元，较2018年增长74.55%；归母净利润为2.2亿元，同比增长122.7%，

在营收、利润、在管面积均大幅提升之下，永升服务自我开拓能力也在增加。从公开2019年报数据来看，2019年，永升生活服务物业管理部分来自第三方物业开发商在管面积分别为4746万平方米，占总在管面积的比例高达72.86%。数据可见，上市后升生活服务加大了第三方拓展速度，对旭辉控股的依赖度正在逐渐降低。

另据旭辉控股一季度数据显示，合约销售224亿，较去年同期的344.1亿下降约34.9%。合约建筑面积与去年同期相比，一季度合约建筑面积138.9万平方米，较去年同期的193.70累计下降约28.3%，受到疫情和自身供货量影响。疫情对销售的影响，受制于供货量有限是旭辉控股一季度业绩下降的主要原因。

今年5个月，旭辉集团实现销售额556亿元，同比减少18.88%，完成全年2300亿元销售目标的24.17%，实现销售面积约334.03万平方米，销售均价16600元/平方米。

纵观前五月已披露数据，多家房企5月份抢收效果明显，单月销售远超上年同期。克而瑞数据显示，继4月份转负为正后，百强房企的单月销售成绩在5月份稳步提升，有近7成房企实现同比正增长。

旭辉控股近期接连的举动，有业内人士认为，这或许更多的是从自身利益出发，并表永升生活服务之后，而对于旭辉来说，是一次提升业绩的机会。永升生活服务的收益相对平稳，另一方面，永升生活服务具有高利润，低杠杆，强现金流的特点，并表后将会提升收入、毛利率水平，以及现金流状况，同时降低公司负债率，这都将有助于改善该公司报表，助力信贷评级提升，从而进一步降低财务成本。