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记者近日在中部一些城市采访了解到，随着这几年房地产热潮一浪高过一浪，在产业“空心化”问题严重的中西部地区，房地产业成为维持经济高速增长的支柱，也成为政府财政的主要来源和官员最重要的政绩工程。然而，随着房地产业“拐点说”的争论越来越激烈，一些欠发达地区赖以生存的“土地财政”正面临严峻考验，将难以为继。
一个“地王”的命运
2007年7月，北辰实业联手北京城市开发集团，以92亿元的价格联合竞得湖南长沙新河三角洲地块，成为最大金额单宗土地挂牌竞拍的“地王”。成交价格比原定起始竞价翻了一番。然而，将近一年之后，曾经创下全国“地王”的北辰实业似乎豪气不在，日前传出资金吃紧的问题和业内对长沙新河三角洲项目能否顺利完成的质疑。
新河三角洲“地王”竞拍《成交确认书》显示，北辰实业与北京城市开发集团出资比例为北辰实业80%、城开集团20%。根据相关协议，首期付款额为地价总额的70%，即64.4亿元，余款27.6亿元及有关税费于2008年8月31日前分期付清。
记者日前在这一项目所在地看到，这里原有的一些老企业和居民房屋都被拆迁，土地已经平整，施工人员正在施工。而湘江边防洪大堤等水利工程和沿江大道、过江隧道等基础设施也正在紧锣密鼓地修建。“要考验新河三角洲项目能否顺利实施，还要等到8月31日才能见分晓。”一位业界人士说。
但据了解开发商资金吃紧是可以肯定的。而北辰实业的困境仿佛是房地产业的“风向标”，不管是“拐点论”还是“理性调整说”，当前我国房地产至少进入一个“盘整期”。以中部省份湖南为例，国家统计局湖南调查总队最新统计显示，今年一季度，湖南省房地产价格持续走高，同时商品房市场成交冷淡，消费者普遍信心下降。湖南调查总队有关专家认为，“像2006年到2007年上半年那种房价疯涨的情况可能不会再出现。”
房市成交量“极度深寒”
虽然很多业内人士充满期待地判断：目前房价并没有出现明显回落的态势，只是处于一种短暂的僵持阶段，房价下降的可能性不大，但根据国家统计局湖南调查总队对湖南各大城市的调查显示，湖南省房地产二级市场成交额有所下滑，市民购房的热情确实下降了很多，成交率更是“极度深寒”。“就要看开发商能扛多久，一些小开发商恐怕要被调整掉。”一位业内人士说。
一个多月前举行的每年一度的长沙春季房交会上，记者已经捕捉到一些楼价走势的信息：楼盘降价优惠满天飞。一位看房的杜姓女士认为此次房交会上开发商的优惠力度超过往年。比如有些楼盘在房交会期间推出“1000元变5万限时超级特惠”促销秀，意向客户只需缴纳1000元诚意金即可享受1万元到5万元不等的额外特别优惠。有的楼盘直接推出92折限量发售保留房源，还有一些楼盘推出95折优惠等。
然而，这种大幅度降价促销，却并没能激发买房人的特别高涨的热情，反而坚定了一些人观望的决心。“现在买房的人月收入如果能达到2000元，在普通的市民中就算比较高的，这已经是长沙市普通公务员的平均收入，而大部分市民月收入水平都在2000元以下。”一位长沙市民说。
虽然开发商使出浑身解数，降价促销力度之大超出去年同期，但人们的购房热情明显下降，成交量也大幅减少。来自长沙市房产信息中心的统计数据显示，此次长沙春季房交会，各类房屋实际成交280套，总面积5万平方米，总成交金额2亿元，与上年春季房交会相比减少近3成。而来自深圳等地的春季房交会都出现成交量萎缩的趋势。
地产商急 政府更急
可是，一些房地产商大举拿地，纷纷上项目恰恰是寄望于楼市价格的持续上涨基础之上。再以长沙新河三角洲“地王”为例，业界人士预计，其楼面价不低于3500元/平方米，两年后其售价将达到8000-10000元/平方米。另有人士表示，北辰实业新河三角洲“地王”项目成本应在5000元/平方米以上，未来价格至少要定在7000元/平方米以上，才能与其他项目一样有一定的利润可图。
而同样位于新河三角洲区域的楼盘目前销售均价不过才5300元/平方米。而在长沙，住宅均价从2200元/平方米涨到3000元/平方米，花了四年时间。目前，楼市价格虽然走高，但有价无市的局面已经注定很难改变。与往年相比，今年楼市成交量出现了明显下降，市场基本上属于有价无市，购房者也在观望，市场前景不明朗。
地产商急，政府更急。“房地产现在很敏感，成交量大幅度萎缩，舆论也唱衰房地产，我们这里至少有一半以上的财政收入来源于房地产业，现在政府十分着急，有关领导也多次召集房产商开会研究对策，主要是想给市场增加信心。”记者在中部一个城市采访时，一位官员如是说。
一些政府官员的担心是有依据的。近年来随着“经营城市”的理念被各地政府所使用，“土地财政”应运而生，拆迁成了一些地方政府最舍得花工夫去做的事情，而失地农民之多也从另一个侧面反映出房地产之热，在这种背景下，一个以房地产为核心的利益链条逐步形成。
然而随着中央的宏观调控以及市场作用，土地市场已经从前几年的“地王”频出演变为流拍不断。据不完全统计，去年10月份以来，全国土地市场流拍约40余块，并有大量土地以底价成交。这些信息，毫无疑问刺痛了已经习惯依赖“土地财政”生存的一些地方政府敏感的神经。 |