南京等城市地价下跌新房打折
业内资金紧张加剧,企业重组压力加大
    2008-03-05    本报记者:邓华宁 洛涛    来源:经济参考报

  近期,从紧的货币政策和土地清理行动直指房地产核心,南京等城市地价大幅下跌、房价趋稳。业内认为,本轮调控与以往相比最大的不同是改变了资源的配置方式,房地产暴利现象受到遏制,在各方面的压力之下,今年企业的重组变化会非常激烈。

南京地价暴跌四成 新房成交萎缩打折成风

  记者调查了解到,南京市土地、新上市商品房与二手房市场近期不同程度出现降温,土地拍卖价格最大跌幅达到四成。
  自2007年12月以来,南京地价如同“过山车”般急速下坠。2007年南京全市11个区共拍出113幅地块,总金额达到近350亿元,相当于往年的3倍。2007年南京每月至少有一个“地王”诞生,最高地块成交价达25.95亿元。
  然而2007年12月底的最后一拍,出让的16幅地块中,2幅流标,10幅地块底价成交,没有动辄数百轮的“拉锯战”,场面冷清。其中,江宁区某地块拍卖价3.86亿元,楼面地价2618元/平方米,比此前同类型地块4446元/平方米的楼面价低了近2000元/平方米,地价下跌近四成。
  今年1月17日进行的一场土地拍卖,5幅地块仅有6家竞拍,其中3幅直接以底价成交。同是在铁心桥区段,在去年10月24日的拍卖会上,万科地产旗下公司曾以3687元/平方米的楼面价买下。而这次铁心桥起拍的楼面地价仅为2952元/平方米,却无人敢要。
  新上市商品房成交萎缩,打折成风。2007年12月1日至16日,南京全市住宅成交3262套,同比降幅高达38.9%。12月17日至23日,全市认购商品住宅1417套,环比缩水近四成。2008年1月7日至1月13日一周内,共认购商品住宅955套,这是自2006年以来首次出现周认购住宅不足千套的情况。“买现房打97折,另外再送5万元”、“房价直减10万”、“精装修再减五万元”等打折促销在河西、江宁等多个热点板块出现,打折方式也从以往的变相促销,改为直接减价。

“做这行10多年了,从来没有这样缺钱”

  “今年是我国10年来首次执行货币从紧政策,房地产流动资金已经减少了50%,我做这行10多年了,从来没有这样缺钱。有银行表示,2008年房地产贷款将减少30%。许多开发贷款项目,分行批准了,报到总行时被拦了下来。”江苏一大型房企的总经理告诉记者。房地产属于资金密集的长周期行业,主要依赖银行贷款。贷款充足时,投入的资金会产生8倍的乘数效应,即每放贷100元,产生的效应可以达到800元。贷款主要用来拿地,在一个项目建设初期,开发商就能把资金腾挪出来再开发新的项目,而已经开工建设的项目又可以用来再贷款。一个房产项目要两三年,因为周期长,一笔贷款可以转几个项目。
  “2007年的金融调控将开发商的自有资金提高到了35%,并且严格规定项目开发到中后期才能贷款。今年以来的银根紧缩,让许多开发商随时都感觉资金链会断裂。我们公司的流动资金比去年已经减少了50%,有的开发企业开始联合起来买一块土地。”这位总经理说。
  南京网尚房地产公司总经理胡光辉认为,如果国家从紧的货币政策持续下去,整个房地产市场将出现“拐点”,新上市商品房的价格迟早会出现大跌,原因有二:首先,金融是房地产的“血脉”,从紧的货币政策不仅“卡”住了房地产市场的“咽喉”,压缩了开发企业的生存空间。同时,二套房、老小房、公积金贷款政策的收紧也限制了投机。如果货币持续从紧,开发商迟早会“抛盘”。其次,土地价格的降低最终将传导到一手房,因为地价下跌会大幅减少成本。         胡光辉说,其实调控是很需要的,不调整楼市发展的后劲就没了,因为购买力被透支太多。现在好房子、坏房子都一股脑涨价,这是不正常的。南洋地产(南京)公司总经理钟沛表示,2008年度预计银行的放贷规模都会减少,大小房地产公司的资金都会紧张,竞争力会减弱,一些开发商开始找外资银行贷款。预计2008年一手房的价格不会大幅度下跌,毕竟长期供求关系没有发生改变。

调控将导致暴利直线下降 2008年楼市将掀并购潮

  “本轮调控主要有四个方面,与以往相比可操作性和力度都大大加强了。本轮调控与以往相比最大的不同是改变了资源的配置方式”,南京市房管局一名官员认为。许多城市房地产税收近年都大幅增长,有的达地方财政的35%以上。为了获得更高的土地收益,地方政府与开发商争夺土地资源收益,推动地价不断上涨,最极端的表现是去年“面粉贵过面包”现象。而开发商囤积土地、坐地生财的现象也反映出这个产业资源分配的不合理。
  近期,紧缩货币政策减少了开发商疯狂拿地的现象。北京、广州、厦门、南京等城市土地拍卖价格均出现下跌现象,跌幅最大的达到6成,可以说土地价格正在回归理性。土地调控力度的加大,也减少了开发商囤积土地的冲动。通过对闲置土地的清查整顿、对延期开发土地的增值部分利润征收税费等措施,都给开发商释放出一个明确的信号,坐地生财的事今后不会再有。
  全国工商联房地产商会会长聂梅生就 2008房地产趋势进行了分析判断。聂梅生认为,关键还是个资金问题。但在聂梅生看来,2008年开发商不仅赚钱的空间相比于2007年将大幅度削减,想要获得贷款额度也将被大大压缩。她分析说,开发商目前的融资渠道主要是三大块:银行贷款、外资、股市。银行贷款方面,不论是政府层面还是央行目前都在坚持从紧。2007年第一季度贷款额度就占了全年的59%,由于第一季度放贷过猛,2007年第四季度,央行对地方银行基本停贷。即使是信贷重新开闸的2008年第一季度,由于面临3月份的全国人大会议,信贷紧缩肯定严格执行,开发商日子不会太好过。聂梅生表示,“这种情况下,房地产企业之间的优胜劣汰会非常激烈。有钱的做长线就可以过去了。但对于实力较弱的,假如今年房价上不去,银行又不给贷款,那就亏了。这样就被并购,被出让,就会被淘汰出局。在各方面的压力之下,今年企业的重组变化会非常激烈。”

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