二套房贷标准松动 楼市成交回升
    2008-06-16    作者:陈劲 万晶    来源:中国证券报

  虽然大家对深圳楼市的走向众说纷纭,但一个不容忽视的现象是:成交量的绝对数在回升。这个现象是深圳楼市全面回暖的征兆,还是银行二套房贷政策松动带来的直接结果尚无法判断。但可以肯定的是,成交量回升背后少不了银行资金的支持。

银行暗渡陈仓

  此前,曾有消息直指深圳四大银行,认为其二套房贷政策再次松动。对此,日前深圳工、农、中、建四大国有商业银行均表示,在实际操作中一直严格执行二套房贷政策及相关的监管政策,未有任何松动。监管部门相关负责人亦表示,其对深圳二套房政策一直高度关注,如果发现个别银行有违规行为,将会采取措施。
  然而,记者调查后却发现,虽然部分银行的动作有所收敛,但通过一些“技巧”绕开二套房贷政策,仍然是“可操作的”。
  所谓的“技巧”主要是针对第二套房的确定标准,采取“共同贷款”等变通措施,将第二套房算作第一套房申请贷款,从而获得优惠的利率、较低的首付比例等。据介绍,“共同贷款”是指,仍负有按揭贷款的购房者,为了获得首套住房按揭利率等优惠,可以联合一位尚无按揭记录的人一起申请贷款。一般的做法是,两者应该是信得过的亲朋好友,在交易合同中注明:所购房产中,前者占有99%的权益,而后者仅占1%的权益。这样就可以在法律上保障购房者的权益。
  有银行工作人员表示,现在风声比较紧,银行方面已经对外统一口径,他们的这些“技巧”都转由中介具体操作,银行并不参与。但两者之间肯定会有某种默契。
  中介透露的信息也印证了上述说法。
  深圳成宏地产按揭部的段女士称,只要个人名下没有购房,且以本人名义购买,写一份未婚说明即可按照首套房产的政策来办理按揭贷款,90平方米以下首付两成,90平方米以上三成,同时利率下浮15%。银行不会去查贷款人是不是已婚,也不会去查家庭是否已有正在按揭的房产。
  深圳中联地产的物业顾问甚至称,不管家庭是不是已有房产,只要个人名下没有房产,并以本人名义办理,都可以按照首次置业申请贷款,并不受面积大小限制。
  对于首付比例,深圳港林地产人士表示,第二套房只付两成首付没有问题,他们会和银行打通关系,即使银行不同意,也可以通过做高评估价,使得实际首付只有两成。嘉华置业人士亦称,自从四大银行放松按揭贷款被曝光后,最近几天卡紧了一些,但小银行也许可以办到两成首付。

旨在拼抢客源

  银行放松二套房贷标准并非现在才有。早在今年三月,部分银行就已率先行动。如有的银行对已还清第一套房按揭贷款再购买第二套房的按揭客户,给予第一套房同等优惠利率;有的银行则寄希望于452号《补充通知》中关于“第一套房人均面积”的规定作为突破口。
  “各家银行一直都在寻找各自的方法,试图避开二套房的政策规定。”有深圳银行业人士表示,受传统楼市淡季、调控效力逐渐显现、观望心态日益加重等因素影响,今年一季度的房贷锐减,各家银行都在想法拼抢原本就不多的房贷客源。
  据悉,今年前5个月深圳地区房贷新增额最多的银行是中行,但该行前5月房贷余额新增量也不过15亿元。其他银行新增额更是低于这一数字,但银行年初制定的计划远大于此,以深圳建行为例,年初制定的房贷计划达到了90亿元。
  而深圳市规划国土房产信息中心的统计数据显示,2008年第一季度深圳二手楼市成交量继续萎缩,创下历史新低。全市二手商品房的成交面积为77.68万平方米,与上季度(112.86万平方米)相比减少约40万平方米,环比减幅为31.2%,与2007年一季度(172.49万平方米)相比减少约95万平方米,同比减幅为55%。
  但深圳市房地产研究中心王锋表示,自2007年下半年出现交易持续走低、房价回落后,深圳房地产市场观望气氛一直比较浓厚。而今年3、4月,虽然商品住房销售均价持续出现较大幅度的回落,但销售面积有所回升,市场需求开始有所放大。
  从深圳市规划国土房产信息中心的统计数据也可以看出,深圳全市的成交面积在1—2月逐月减少,并在2月份创下单月成交面积的历史新低,全月成交面积仅14万平方米,但3月份成交量就出现了较明显的回升。

银行仍偏爱房贷

  事实上,在银行看来,对比其他的贷款而言,房贷仍是优质贷款。据介绍,以前个人住房按揭贷款的不良率一般都在1%以下,是所有贷款业务中最低的。
  有银行人士表示,一方面,房贷都有抵押物,而且都是打折抵押,只有房价下跌超过20%-30%,才会对银行构成风险;另一方面,房贷的贷款期限长,即使有风险,其风险的暴露也会有一定的时滞,在银行普遍实行短期化考核的机制下,银行尤其是基层支行就更倾向于投放房贷。
  从二套房贷来看,有能力购买第二套房的人,其经济实力其实要远高于真正的首次置业者。退一步讲,房价下跌后,房地产市场的风险已经得到一定程度的释放,此时银行介入的风险就更小了。
  政府对房地产市场的暧昧态度,似乎让银行放松二套房贷标准的底气更足。
  今年4月份,深圳市召开全市房地产调控领导小组工作会议,就下一阶段的房地产调控工作进行了部署。会议公布的信息显示,下一阶段全市房地产市场调控,一方面注重市场秩序整治,另一方面抓好住房保障。在当前深圳房价已经出现回落和调整的情况下,政府在落实房地产宏观调控政策时,将把握好调控的节奏,以保证整个房地产市场的持续健康稳定发展。
  银行人士据此分析称,今后,随着价格的继续调整,中低价位中小套型普通住房的大量入市,以及市场自住需求逐步放大,深圳房地产市场有望较快的完成调整并稳定发展。
  值得注意的是,在房贷增量萎缩的同时,随着房价持续下跌,存量房贷的风险已经开始显现。仅今年以来,深圳的房价跌幅已经超过20%。这意味着去年下半年发放的按揭贷款已经面临风险。“这或许也是银行想方设法增大房贷余额的原因之一,”上述银行人士表示,“因为这样可以把不良率降下来。”

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