个人房贷额度吃紧 银行否认二套房优惠政策有变
    2009-11-04        来源:21世纪经济报道

  随着行业周期特征的显露,银行和地产的市场博弈,引发了每年“前松后紧”的房贷变化规律。
  11月3日,广州泛华金融服务集团客服人员在接受记者业务咨询时称,目前,所有合作银行都取消了二套房利率优惠,且上浮10%;此外,年初一律的“利率七折”,现在亦只有首次置业者可以享受。
  该人士表示,实际上,从8月中旬开始,即有银行开始收紧利率优惠政策,延伸至今,所有银行已加入“严格执行二套房”的阵营。
  虽然二套房政策并不是新规,不过,深圳一证券分析师称,从监管部门一直重申要严格执行的表现来看,不少银行执行并不到位,尤其在年初。由于房贷在银行的比重不低,利率优惠和首付的比例对于银行盈利的影响显而易见,因此,银行现在是“只做不说”。
  此外,在下半年发力信贷的外资银行亦逐步加入阵营。据媒体报道,东亚银行和花旗银行的二套房贷利率已经执行基准利率上浮10%,但汇丰银行和渣打银行的二套房贷利率最低仍执行7.1折优惠。

  政策红线未变

  前述金融中介公司人员亦称,自2007年开始,银行对个人房贷的态度均是年初非常松,而年底非常紧。此次利率优惠调整的时间,恐怕会延续至明年初方有转机。
  自年初以来,在市场竞争的驱动下,二套房政策红线被商业银行突破,虽有政策,但执行尺度宽松。
  在6月22日,银监会曾下发《关于进一步坚强按揭贷款风险管理的通知》,再次强调二套房首付四成、利率上浮10%的政策底线。而后在各种监管会议和场合,银监会相关负责人亦多次重申个贷风险和二套房政策标准,近日,在2009年第四次经济金融形势分析通报(电视电话)会议上,银监会主席刘明康强调,要严格执行“二套房贷”政策不动摇,不折不扣地落实与借款人“面谈”、“面签”制度,并将开发商、项目公司和母公司的授信统一起来,实施并表监管。
  此外,上半年银行放贷过猛,本身额度用尽可能其在下半年显得“无心恋战”。
  业内人士透露,截至今年8月底,个人消费贷款增量已达到1.04万亿元,而去年同期的增量仅为3200亿元。而个人购房贷款又约占个人消费贷款的80%,意味着今年前8个月的个人购房贷款增加近8000亿元。
  这大大超过了银行的预期。前述股份制银行个贷人士称,今年初,各行对个贷业务的判断都是不乐观的,所以,下任务时也很谨慎,增量规模比较小,可能只有往年平均增量的1/3或1/2。
  然而,房地产市场的复苏超乎市场预期。所以,一些银行在年中还增加了个贷的任务指标。但有些银行并没有调整计划。所以,“在9、10月份就完成任务了,往年是不可能的想象的,因为金九银十是大头,要10月份做完才知道。”前述股份制银行个贷人士直言。
  他进一步指出,今年房贷增量较大,跟鼓励房地产市场发展的政策支持、楼市复苏相关,总体而言,增长还是比较理性的。
  截至8月底,个人消费贷款余额为4.8万亿,而对公贷款一年的增量就超过了个贷的存量。所以,“中国的消费信贷的发展相对滞后,信贷投放占比不到10%,中国消费者负债消费跟国外不能比。”上述股份制银行个贷人士称。
  前述深圳证券分析师表示,第三季,大多数银行尤其是股份行的存贷比已经接近75%的高位,虽然在不断剔除票据的比例来增加额度,但是放贷能力还是受到限制,更重要的是,不少银行已经开始将注意力转向吸存和为明年储存客户。
  此外,从银行的角度看,今年是利差最窄的时期,从前三季的盈利来看,以量补价显然并不见效,由此,大多数银行没有在年底冲刺的动力,而对于储存客户至明年反而更加有兴趣。

  房贷政策后续猜想

  虽然从操作层面不断传来二套房政策收紧的信息,但银行管理层面,却一直否认政策执行的变化。
  11月3日,一家股份制银行个贷业务负责人指出,并没有收到二套房贷款利率上浮的通知,总行也没有下达过类似的文件。
  他指出,该行还是可以做到利率下浮;“如果二套房的首付达到4成,下浮15%、20%,甚至25%都可以”;但有的行已采取基准利率,或上浮10%。
  他认为,上调二套房贷利率应该是分支行的做法,是处于市场末端的经营机构自己的选择。“原因比较相同,很多银行的个贷完成情况不错。末端的经营机构在完成个贷任务后,不想做得太多,而7折优惠利率,的确也不赚钱;此时如果要做个贷业务,就抬高利率。包括有些二手房的返点,现在也不返了”。
  11月3日,中行相关负责人亦否认了房贷政策变紧的说法。该人士称,从数量上来看,个贷的增幅从年初以来一直较为平稳,不过,由于滞后因素,第三季的成交可能要到第四季方可显现。不过,9月初,信贷增幅冠军的中行广东省分行甚至传出暂停房贷和车贷的消息。
  同日,深发展个贷部相关人士亦称,总行并未限制个贷的拓展,在额度方面,虽然目前任务已经完成,但由于对明年的政策走向难以把握,因此,对于优质的客户并未拒绝。
  不过,虽然银行开始提高房贷门槛,但对于房贷政策的猜想却引发对地产销售的反向影响。
  业内人士指出,实际上,在国务院131号文件《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》)之前,监管部门对二套房的首付成数和利率都有规定,即首付4成和利率为基准利率的1.1倍,且随着套数增加,利率要大幅提升。
  国务院131号文件出台后,“为鼓励住房消费,提出改善型,这就模糊了二套房的要求,因为买第二套都有改善的成分;结合商业银行自身的资金等情况,自主定价,等于把1.1倍的利率要求又模糊了。”前述业内人士称。
  值得注意的是,国务院131号文件中提出“进一步鼓励普通商品住房消费”的政策(包括信贷支持和税收减免两方面)暂定执行至2009年12月31日。
  深圳某大型金融服务集团负责人士表示,银行对于七折优惠等政策实际是需要看监管部门的态度。地产界和部分持币观望的购房者,甚至预计明年初七折优惠等政策将会调整。
  该负责人续称,与利率浮动不同,利率打折和营业税等政策不是一年一调,因此,才会造成近几个月份开始的抢搭末班车集中成交的情况。
  银行对二手房贷的竞争,会否引发违规和虚假交易,并导致违约客户数量增加,上述股份制银行人士称,今年违约情况较为平稳,而去年此时客户违约数比较高。
  业内人士称,往年的情况是,年底的违约客户数量较低,这主要因为出年报的因素。到第二年一季度后逐步增加,5月份是一个高点,6月份半年报出来,违约客户数会下降;而7、8月份又会涨,9月份达到一个高峰。
  但违约客户增加,与过度竞争的关联性不大。“我们的业务流程和风险政策都没有为了市场而改变,审贷也是分离的,审查人员和营销人员是独立的,两条线管理。”前述股份制银行人士称。

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