断供出现深圳房价见底了吗?
    2008-07-16    作者:陈波翀    来源:东方早报

  7月14日,央视“经济半小时”报道深圳房价持续下跌,这引发了昨天港股的再度跳水,恒生地产分类指数重创4.22%,H股中资地产股普遍下跌7%-8%。这一下跌狂潮并且很快影响到了A股,地产股云集的深圳成份股指数下跌幅度达到4.03%。

  而在房地产市场上,虽然一个交易日内不可能出现这种断裂式的下跌,但一些普通购房者早就领教了房价下跌给他们带来的危害。在深圳,许多人发现他们过去买的房子,其价值在不断缩水,他们所欠银行的购房贷款,其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价,成了负资产,一些房主选择把房子扔给银行,不再偿还银行的贷款。这种情势迅速催生了一个新闻热词——“断供”。
  其实,在央视的节目播出之前,深圳市国土资源和房产管理局已在7月9日发布了一份分析报告,这份报告鲜明地提出两大观点,一是房价已逐步调整到位,二是需要适度调整房地产调控政策,即所谓的“救市”。但笔者对此却难以苟同。种种迹象表明,深圳房价的见底还为时尚早。至于“救市”,更无从谈起了。
  总体来看,报告称房价已调整到位,无非是基于如下四点判断:其一,房价已有较大幅度下降,5月份深圳房价比去年最高点下降了36%。其二,市场交易持续低迷,预计住宅销售面积全年大致为350万平方米,仅相当于10年前的水平。其三,居民自住需求有所上升,全市房价基本接近90/70房的水平,大致在10000~11000元/平方米。其四,房价已有止跌迹象,剔除低密度住宅入市影响,6月份房价为11159元/平方米,基本与5月份持平。
  事实上,房价见底离不开两大先决条件,即泡沫适度和成交放大。前者对应房价的周期性变化,后者则表现为供求关系均衡的结果。一般来讲,房价见顶之后,一手房及二手房成交要经历三个阶段的变化。第一,一手房成交较二手房显著回落,房价主要由二手房成交支撑呈现抵抗式下跌。第二,无论一手房还是二手房,成交均大幅回落,市场普遍持观望心态。第三,成交有所回升,房价继续小幅下跌。
  从供求关系来看,房价未达到均衡状态。上半年,深圳市住宅施工面积为1950.89万平方米,住宅新开工面积为303.89万平方米,预计全年施工面积为2254.78万平方米。即便是以三年的建设周期计算,未来平均每年竣工面积为750万平方米。而今年预计的销售面积为350万平方米(含二手房),供大于求的趋势十分明显。此外,房价泡沫最为严重的2007年,一手房成交也不过501.40万平方米,供给还是会持续大于需求。
  不难理解,深圳房价仍然还有向下的空间。究竟底部在哪里呢?很明显可以从需求入手进行分析。众所周知,市场持观望心态,主要是预期房价还会下跌。一旦房价跌至合理水平,无论是自住需求还是投资需求,都会被极大地激发出来,即租金能完全覆盖按揭贷款的利息支出。一般来讲,按揭贷款利息支出属于购房的财务成本,如果能有效向租客转嫁,等于零财务成本购房,不仅自住需求会提前,投资需求也会成倍增加。

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