深圳房价止跌难改观望 楼市呼唤"软着陆"
    2008-07-09        来源:上海证券报

  一路调整的深圳楼市似乎迎来了“转机”:中国指数研究院发布的数据显示,6月份深圳房价为每平方米14574元,环比上涨30.79%。然而有关专家指出,这一“高水平”的数据主要是大户型和豪宅项目抬升所致,深圳普通住宅市场并未回暖,楼市只有结束观望状态,才能迎来“软着陆”。

普通住宅交易依然低迷

  今年以来,曾经是房价涨幅榜冠军的深圳却一直在领跌全国。来自深圳市国土房管局的统计显示,今年前5个月深圳房价分别为每平方米15080元、每平方米16314元、每平方米13618元、每平方米11962元和每平方米11014元。
  到了6月,房价持续探底的情况,随着一批豪宅项目的入市得以改变。中指研究院的监测数据显示,6月份新增入市的别墅项目有东部华侨城的天麓、卓越维港以及莱蒙地产的水榭山,这几个项目在6月份总共成交了73套,成交面积达1.87万平方米。在豪宅项目的力挺下,6月份深圳整体房价达到每平方米14574元,环比上涨30.79%。
  但如果将6月份新增别墅项目的成交量剔除的话,6月深圳的成交均价大致为每平方米11342元,相对于5月份每平方米11014元的价格水平,涨幅并不明显。
  业内人士指出,由于该平均价格是深圳市住宅房屋拆迁补偿的依据,具有较大的可信度和参考价值。它明确告诉购房者,深圳全市普通住宅交易均价全部都在下降,但宝安、龙岗等非中心区下降的幅度要大一些,而福田和罗湖等中心区的楼价则要抗跌一些。

房价下跌不良贷款抬头

  深圳房价持续下跌,已经给当地的金融机构带来了一定的影响。根据人民银行深圳中心支行发布的消息,今年深圳房贷业务不良率略有上升。到3月末,深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元,比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%,比去年末上升了0.04个百分点。
  据记者了解,深圳不良贷款出现抬头的主要原因,是由于房价不断下跌造成一些还未交付使用的物业变成负资产,有的购房者干脆选择主动断供。事实上,与去年10月每平方米17350元的历史高位相比,到今年5月,深圳房价已经下跌超过30%,这意味着很多购房者的三成首付化为乌有,其房产的现价不足以抵挡银行的贷款,选择断供也是情理之中的事情。
  宝安区泰华阳光海和盐田区半山溪谷的业主告诉记者,他们中有不少人选择了主动断供。“我的房产都成了负资产,让银行把房子收去,我还亏得少一点。”一位张姓业主告诉记者说。泰华阳光海的一家按揭银行也向记者证实,确有业主断供。
  与此同时,由于房价下跌,深圳的一些楼盘出现了旷日持久的维权事件。比如金地梅陇镇去年推出的二期项目的售价为每平方米15000元,而今年推出的三期项目售价仅为每平方米11000元,这引发了很多二期业主的不满,他们每逢周末都会到售楼部维权。

重建信心让楼市“软着陆”

  实际上,作为实际居住人口已经达到1400万的深圳而言,由于人多地少,人均购买力较强,住房的刚性需求一直很强,如果房价降到合适的价位,广大自住客户入市,必然推动成交放大、房价企稳。
  据记者了解,很多购房者都不愿或不敢买房,主要是觉得现在房价还没有降到位。这主要是由于一些开发商的心态还处于去年的亢奋中,认为房地产的利润就应该是那个水平,不愿意降价,或者降起价来扭扭捏捏,采取打折、送装修等手段暗送秋波,就是不愿意明明白白地降价。
  深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说,深圳楼市已持续低迷,当前必须尽快寻求解套之策,以防止长时间的冰封催生规模化负资产、空置率上升导致一些开发商资金链断裂,从而导致行业危机。
  高海燕认为,适度降价是解封当前楼市的最好办法,以降价换得普通置业者入市,以降价换取交易量的回升。
  此外,高海燕认为,建设保障性住房也是让楼市“软着陆”的办法。像深圳最近公布有6471户家庭通过审查,可以申购2007年度深圳6006套保障性住房,它既缓解了供求关系,又向社会传递出政府调控楼市的信号,表明在深圳暴涨的房价是不受欢迎的。
  “当然,房价如果还没有涨起来的城市,最好是在防止房价暴涨方面多做点工作,没有大起,也就没有大落。这样社会的总体代价会更小。”高海燕说。

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