十月沪楼市量跌价升 二手房或遭整体抛售
    2007-11-01    邓旭    来源:国际金融报

  记者通过相关渠道获悉,日前有一外地投资商以1.7亿元的总价抛售手中73套古北名都城一期房源,折合单价约1.6万元/平方米,比该小区目前2万元/平方米的均价低了近两成,一轮新的抛售潮或将来临。而记者同时得到消息称,这73套房甚至已经吸引了机构投资者的注意。截至发稿,记者获得最新独家消息:已有海外个人投资者开始联系这73套房。

二手房市场渐低迷 或现新一轮抛售潮

  记者在走访中了解到,位于虹许路788号的古北名都城一期,1998年开盘时以1万元/平方米左右的“天价”入市,当时这个面对高端人群的住宅区,被公认为是上海滩最好的楼盘之一。美联物业上海古北分行高级物业顾问姜开赓对记者表示,今年5月上海房价开始蹿升时,均价1.5万元/平方米的名都城遭到了市场的“疯抢”,目前小区内二手房均价已经达到2万元/平方米,半年涨幅超过50%。
  姜开赓告诉记者,整个古北二手房市场一直处在供不应求的状态,好的房源一挂牌就被人抢走。佑威房产研究中心主任薛健雄指出,造成这一现象的原因是古北小区的高租金回报率。目前上海租金回报率平均维持在3%左右。而在古北小区,以名都城为例,二房的租金为8000元/月,三房则在1万元/月以上,按目前2万元/平方米的均价计算,一套两房的租金回报率在5%左右。
  由于可观的租金回报,小区内大部分业主都以投资为目的,自住的很少。一位中介工作人员对记者说,由他牵线的几套二手房在成交之后,房源又立刻在租房市场挂牌。“小区内居住的大量外籍人士也为业主提供了稳定的客源。”该工作人员说。
  一位地产分析师对记者表示,投资商的抛售或者投资行为一般出现在楼市大涨时期,诸如之前浦东甲级写字楼中融碧玉蓝天被一美籍华人一次性订购72套房源;著名豪宅“翠湖天地御苑”几乎同一时间被港澳同胞人士打包购买了一栋7层楼建筑。
  而此次外地投资商的抛售时间却与之前不同,目前整个市场在“房贷新政”出台后就进入了调整期,此时抛售房源可能是出于对后市走势的不确定。另外,投资商在高额租金回报下大部分成本已经收回,选择抛售也是确保自己的收益不受损失。在如今上海二手房逐渐低迷之时,投资商会把手上未在高位抛售的房源投入市场,申城可能出现新的一轮抛售潮。

价格超出承受范围 买房难度有增无减

  最新数据显示,10月份前30天,上海市商品住宅161.65万平方米的成交量,比9月207.21万平方米下降了22%。但是10月商品住宅11577元/平方米的平均成交价格比9月10507元/平方米上涨了10.18%。
  佑威房地产研究中心主任薛建雄认为,导致10月楼市量低价高的主要原因是,前半年成交量的奇高,使得购买能量不支,市场上可售优质房源量稀缺。当供需双方进入疲惫之时,遇到了房贷等政策的调控,使得之前已经持续三个月的成交量下滑,在10月份加速。
  支撑10月楼市成交的主要是以市区为主的一些高档楼盘,其中位于张江的汤臣湖庭花园以33194元/平方米的高价成交了90栋别墅2.73万平方米,北静安的君御豪庭以32489元/平方米的高价成交了125套1.59万平方米,晶品公寓和仁恒河滨城也都以3万元/平方米以上的单价分别成交了 29套。这些顶级楼盘的上市热销,是推动10月平均房价高升的主要动力。
  虽然,10月楼市交易趋冷,二手房东的报价也有所降低,但还是有不少楼盘的推盘价格在上升。今年上海楼市最热、涨幅最大的九亭板块,10月新推房源的价格都已突破万元关口,西城、周康、江桥等板块的房价也都在万元左右。
  将10月11739元/平方米的均价与楼市刚起暖的4月的10023元/平方米相比,涨幅更是高达17.12%,这其中最主要的原因是2.5万元/平方米以上的高档公寓占公寓总成交的比重从1.432%上涨到5.30%,5000元/平方米以下的低端公寓的成交比重下降了4.24%。
  房价上涨,高端房源占楼市的比重越来越大,同时也使得多数楼盘的价格超出了购房者的承受范围,使得房源结构与需求结构的失衡。
  市民最为关注的8000-11999元/平方米之间的房源分布,从4月份的三林、高桥、万里等板块,外扩到10月份的九亭、上大、莘庄等板块,占公寓的成交比重也从4月份的27.51%下降到17.88%。
  除了购房者难以接受更为偏远的地段外,这个价格段的房源供应紧缺也是导致成交比重下滑9.63%的主要原因。房源供应的减少和向外环转移,更加重了市场上房源紧张的气氛。
  此外,均价5000-7999元/平方米的房源,4月份主要分布在九亭、庙行通河、上大等青年首次置业板块,10月份则分布到了松江新城、惠南镇、嘉定镇等一些郊区改善型自住板块。且这一价格段占公寓的成交比重从4月的38.16%上升到10月份的44.48%,表明上海郊区的购买力也已开始大量释放,但是首次置业的青年人也感觉好房难找。
  综合以上几个价位段的变化,可以看出,新房供应中,市区和郊区的高端房源同时增加,释放了高端购买能量;适合改善型购房者和青年置业者的房源在向更为偏远的郊区转移,使得这两个上海楼市最主要的购买群体越来越觉得购房困难。

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