我国商业地产过热
总量接近饱和 结构多方失衡 空置率不断上升
    2007-10-26    王苏伊    来源:市场报

  9月16 日,北京金融街购物中心正式开业,加上此前中关村、CBD、望京的大型购物中心相继开业,北京今年掀起了一股购物中心的开业热潮。据国际物业顾问戴德梁行研究统计,北京计划开业的店铺面积将达410 万平方米,相当于近100个中友百货、70个北京新世纪广场、40 个SOGO。
  如此快速扩张是否会导致商业地产过剩?诸多购物中心市场前景如何?近日,《市场报》记者独家专访了经济学家、中国商业地产联盟副会长黄国雄教授。

租售供大于求

  目前我国商业地产过热,黄国雄教授用一组数据证明了这一点。他说:“进入新世纪,中国商业地产进入快速发展时期。据国家统计局公布的数字, 2001-2006,年六年平均增幅为26.5%。2006年增幅虽有所回落,但投资总额仍高达2345.38亿元,比上年增加17.3%。北京商业用房投资增长高达100.1%,上海为51.1%。2006年全国商业营业用房开工面积达2.35亿平方米,当年竣工面积为5900万平方米。预示着今后数年将有大批商业用房建成并投入租售。”
  黄国雄分析说,实际上,在商业营业面积供给迅速增加的同时,空置率也在上升,仅2006年上半年,全国商业营业面积空置率即高达2878万平方米,较上年同期增加21%,比商品房空置率高出18%。今年以来,商铺供给过剩的情况继续发展。这些情况,意味着中国商业地产已进入风险与机会并存的时期,将受到双重考验。 
  他告诉记者,今后,中国商业企业发展变化将非常大,零售市场的企业集中度将进一步提升,将进一步影响上游制造商和批发商的市场格局;而成熟的大型零售商之间的竞争,将进一步向“质”的方向发展。与此同时,外资流通企业在扩大市场份额的同时,在向流通环节的上游渗透;流通相关行业的发展也面临着进一步洗牌,重点即在于横跨流通和房地产的商业地产领域。在零售商发展求“质”的年代,商业地产商如果还在继续单纯求“量”和“面积”的比拼,而忽视对零售商客户的专业服务,必定会陷入发展困境。

过热存在风险

  黄国雄分析说,目前我国商业地产已进入风险期,存在着越建越多,越建越大,越建越洋,越建越窄的倾向。主要表现可用四句话概括:“总量接近饱和,结构多方失衡,泡沫凸现,空置率上升。”实际开发时,许多开发商往往片面注重零售店铺对整座商业用房的吸引作用,一味讲求宽敞豪华。不仅抬高了底商房价,也抬高了整座商业房产的价格(包括公寓、写字间等),从而造成商业地产结构失衡,租购需求减少,闲置率不断上升。零售商业过分集中于对购物中心的开发,有条件的大干快上,不具备条件的也一拥而上,致使全国许多城市购物中心遍地开花。
  有关部门统计的40余座城市,每年新增80多家购物中心,一些人口只有20多万的城市却建了几个购物中心。有的购物中心一天流水只有1万元,不少购物中心有场无市、有商无业,倒闭、转向的不在少数,浪费了大量投资。
  黄国雄坦言:“有些人说中国已经进入购物中心大发展期。这种说法是错误的。我认为,中国的MALL(大型购物中心) 应该慢些走。” 因为我们必须正视我国整体人均消费水平不足的现实。去年全国开工的面积按 660 个大小城市计算,平均每个城市开工 35 万平方米,规模超过了实际需求。从世界的经验看,人均 GDP 在 2000 美元— 3000 美元可起步;人均 GDP 在 3000 美元— 5000 美元的可发展;人均 GDP 在 5000 美元以上可进入快速发展期,经济水平达不到就不能上。
  购物中心的发展趋势是小型化,并非越大越好。据今年福布斯统计,世界十大购物中心有八个在亚洲,其中中国占4个,面积由以前的二三十万平方米,发展到四五十万平方米,甚至更大,都想争当所谓亚洲第一、世界一流。所以,遏制国内商业地产的过度发展和结构失衡已经刻不容缓。

商业地产如何发展

  黄国雄说:“中国的问题是重规划,不重策划。有块地就可以建场,不管适不适合,商业无权选址。开发商拿来地就建,缺乏策划,没有消费目标群体,更谈不上细致服务,所以很难保本经营。因此,商业地产商要重策划。市政在批商业规划时,一定要有专业人士参与,多少人口的地方批商业中心,什么地区配区域性的,什么地方是大型的,应有科学依据。乱建购物中心自然造成恶性竞争。”
  黄国雄同时指出,商业地产商将有三大发展机会:
  第一,随着政府增加平价住房供给政策的逐步落实,商铺租售需求会有所回升。
  第二,社区商业仍有巨大的发展空间,其中改建扩建原有网点的需求,以及事实上业已存在的城郊“小产权房”集聚,将使商业地产找到新的增长点。
  第三,转变商铺开发理念,从追求短期单赢转向长期共赢。目前,有的大城市房地产商从过去的“炒铺”变为“炒商”,对著名品牌的连锁商家实行“零租金进驻”,以培育店铺资产。

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