从2月1日起，我国税务部门将对全国房地产企业进行土地增值税的清算工作。记者18日从海南省税务局了解到，虽然目前省地税局还未接到国家税务总局的文件通知，但其实自1995年始，海南就已开征增值税。
    1993年，为防止各地开发商炒地、炒房行为，国家税务总局出台的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。从1995年6月起，海南开始征收土地增值税。
    省地税局税政处副处长林英说，土地增值税开征后，即遇上海南房地产业的低谷，土地增值的部分很少，低迷形势一直持续到2003年底房地产业复苏。也就是说，此期间我省房企土地很难增值。从2003年底起，我省开始加强对土地增值税征收工作的管理。2004年7月，我省采取预征模式征收土地增值税。
    据介绍，我省土地增值税征收采取预征模式，即在房地产预售时先预征土地增值税，待房地产项目销售量达85%以上时，再按“多退少补”的原则对土地增值税进行清算。至于土地增值税的预征比例，各市县的标准不一，海口、三亚的预征额为1%—2%，其他市县为1%。
    林英认为，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》虽然出台，但国家对土地增值税的征收管理仍是粗线条式的，亟需对土地增值税进行清算，给予明确。此次，国家税务总局公布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，是对一些政策再次给予明确，今后税务部门将进一步加强对其管理。
    据悉，事实上很多房地产商在合同上做手脚，以此避税，因此征税情况一直不理想。林英认为，由于土地增值税采取预征模式，清算是必然的程序。
    海南金邦实业有限公司营销总监谢壮志认为，海南对房企土地增值税进行清算已有一段时间，只是以往执行的力度可能比较宽松。2004年海南出台规定，在房产过户前开始强制预征土地增值税，预征额为销售量的2%。不可否认，预征土地增值税对开发商有约束，但约束力不是很强。如果一些企业项目运作得好，土地增值税往往会超过2%。土地增值税清算对海南的影响不是很明显，对南京、上海等大城市则影响很大。这些城市楼价高，利润空间也大，开发商当然乐意预征而不想清算，因此清算上会存在一些漏洞。可以说，越是大城市，漏洞越大。

中小开发商将面临压力

    土地增值税进行严格的清算会对房产开发商有何影响？大部分接受采访的业内人士认为，中小开发商可能将面临资金压力，但整个房地产市场将会变得更加规范。
    “全国各地都实行房企土地增值税预征，此次有关清算的通知出台与原先并无太大区别，只不过是明确了土地增值税要及时清算而已。其实，海南预征2%土地增值税的额度不算低，可以说是全国最高，上海的预征额度仅1%。”海南建桥置业有限公司总经理佟鑫认为，房价的波动取决于两点——成本和需求。清算后，会导致成本加大，房地产开发商的利润空间压缩，企业运作趋于规范，整个市场也会趋于规范。
    “国家税务总局公布有关清算的通知，最终是想规范整个市场。”海南金邦实业有限公司营销总监谢壮志说，按规定，土地增值部分要达到20%才开始起征增值税，有的开发商如果运作规范，是达不到这个起征点的，所以对规范的企业而言，是非常乐意接受增值税清算的。清算工作加强后，可能会拉动海南楼市的房价，而开发商会更加注重成本的计算。楼价波动一段时间后，将会逐渐平稳下来。
    “中小开发商将成为此次出台税控政策的最大受害者。”刚成功开发一个2万多平方米的项目的小开发商陈先生告诉记者，由于中小开发商的开发资本基本来自投融资及金融机构的借鸡生蛋，土地增值税使其土地成本增加，成本的加大，会减少中小开发商囤积土地的野心。开发商对土地的囤积兴趣减小，以前推出一块土地就被抢掉的局面会有一定缩减，未来社会资本对于房地产行业的参与程度也将会继续下降。

房价或被刺激拉高

    土地增值税实施清算，税务部门的职责进一步增大，地方财政收入也会得到增加，一大批中小开发商的灰色操作空间大大缩小。房地产界资深人士钱先生18日告诉记者，他担忧消费者可能会因此遭遇更高房价。
    钱先生分析，各个城市的稍低房价不是由大开发商的高档楼盘带来的，而是由围绕在大开发商周围开发的中小开发企业的中小楼盘带来的稍低房价。所谓“平均价格”，是由“准备拿点钱就走”的中小开发企业平均下来的。如果中小开发商大面积退出，依稀可见大开发商形成“一统天下”的局面，价格差异化的选择空间更小了，消费者对房价的议价能力会更弱，要承受更高房价的压力。
    土地增值税征收办法从以往的“预征”步入“清算”时代，业界人士认为，开发商的囤地和开发成本将大增，地块越升值开发商成本越大。开发商增加成本，成本自然要转嫁，机会最大的是大开发商们。因为对于大开发商而言，实力雄厚，具有垄断土地的资本，不用担心资金压力，中小开发商的退出使之没有搅局的小伙伴，在市场上有更强的话语权。
    省房协有关人士也认为，此举有可能拉高房价，但也会引导一些开发商建设普通住宅，毕竟土地增值税采取累进制，房价越高，利润越高，需要交纳的土地增值税越多，会鼓励一部分开发商专注于开发适合老百姓的普通住宅。

二手经济适用房也要缴增值税吗？

    答：不用，根据政策规定，经济适用房是保障性住房，视为普通住宅，因此也不用缴纳土地增值税。
    二手商品房是否要缴此税？
    答：不是所有的二手商品房都需要缴纳土地增值税。此次土地增值税的征收范围：居住未满三年的非普通住宅，按规定计征土地增值税，居住3年未满5年的，减半征收土地增值税。同时首次规定，个人转让住宅以外的其他类型房屋计征土地增值税，包括商铺、写字楼在内。普通住宅和居住五年以上的非普通住宅，免予征收。此外，通过法定继承取得二手房免征，赠予直系亲属或承担直接赡养义务人的，通过中国境内非营利社会团体、国家机关赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业的二手房均免征。
    土地增值税 是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。