美国房地产短期难以回暖 次贷危机底部难显
    2008-03-17    作者:卢铮    来源:中国证券报

  凯雷资本、贝尔斯登近期接连倒下。从根本上说,华尔街投行们仍“失前蹄”于住房抵押贷款证券化。而这一危机的“始作俑者”——疲软的美国房地产业和信贷泡沫目前仍未显现见底迹象。

房地产处于衰退初期

  “美国经济正步入其7年内的第二次泡沫后衰退时期。”摩根士丹利亚洲主席史蒂芬·罗奇日前在一篇题为《双泡沫困境》的文章中指出。
  罗奇表示,与2000年和2001年期间由于商业资本消费崩溃而引起的经济衰退不同,当前的经济衰退则是由房地产和信贷泡沫的双双破裂引起的。“房地产和信贷这两个经济部门在顶峰时期占到美国GDP的78%,相当于7年前造成美国经济衰退的部门所占GDP比重的整整6倍。”罗奇指出。
  建设银行研究报告认为,美国经济将进入增长放缓时期,房地产市场已处于衰退初期阶段,短期难以复苏。
  一方面,美国国内累积的可供出售房屋较多,需要一定时期释放和消化才能恢复正常水平。
  另一方面,美国通货膨胀压力加大,美联储连续降息的货币政策遭遇两难境地,这都不利于房地产市场尽快回暖。
  而悲观的市场预期也影响着房地产价格走势。美国商务部上月公布的1月份预售房屋销售量下跌,该数据已经是连续第三个月下跌,跌至12年来的最低水平。中金公司分析报告认为,购房需求的不断萎缩将给近期的供给数据构成压力。目前,美国新房开工空间在不断缩减,但仍未到达底部。
  不少机构预计, 美国房市将在相当长的时间内持续低迷,房价最早要到2009年—2010年才有回暖的可能。

贷款违约率上升

  与“精神不振”的房地产市场相比,贷款违约冲减资产和抵押贷款证券化泡沫破灭引发的连锁反应,对市场流动性的冲击更为严峻。
  在过去的半年里,全球范围的银行资产冲销总额已超过1500亿美元。包括花旗、瑞信在内的大行都损失惨重。标准普尔评级服务公司日前预计,次级住房抵押贷款资产冲减总额将可能达到2850亿美元。
  与此同时,美国房屋抵押贷款止赎率也在不断上升。房屋抵押贷款止赎,是指通过房贷购房者因长期不能按时偿还房贷,而丧失对作为抵押品的房屋的赎回权。这些房屋将被贷款银行收回并拍卖。鉴于美国整体房价水平仍在下降,银行将可能因无法将收回的抵押房屋卖出而面临更大损失。
  据统计,美国2月份房屋抵押贷款止赎数量达223651套,高于去年同期近60%。其中,因止赎而被银行拍卖但无法卖出的房屋数量比去年同期增长了110%。
  Realty Trac公司首席执行官James·Saccacio表示,尽管上个月的止赎率环比有所下降,但由于房价仍在下跌,止赎数量峰值还未到来。

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