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| 2007-04-26 作者：时寒冰 来源:上海证券报 |
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北京市统计局和国家统计局北京调查总队最新公布的数据显示，一季度，北京现房销售面积和期房销售面积，分别比去年同期下降51.8%和28.6%，而房价仍然处于上涨轨道，涨幅比去年同期提高1.9个百分点。
不难看出，北京房价正处于无量上升状态。根据经济学常识，得不到交易量支持的价格存在内在的调整要求，甚至可能转势。然而，现实情况并不让人乐观。其一，在销售量下降的同时，住宅施工面积和新开工面积也在下降，分别比去年同期下降9.2%和33%。其二，社会保障性住房供应也在下降，北京一季度经济适用房施工面积和新开工面积，分别比去年同期下降34.8%和31.8%。
显然，倘若住宅施工面积和新开工面积的下降趋势持续下去，社会保障性住房供应再跟不上，将促使投资和投机性购房者入市，对无交易量支持的房价产生助推力量，从而，加大房市调控难度。
尽管我国接连对房市出台严厉的调控政策，房价依然逆势上涨，除了需求和投机因素的推动，更大的一个因素在于，官商勾结造成了有效供给的不足，最常见的一个表现就是囤积居奇，制造并放大供不应求的紧张局面。因此，最近，国家8部委联手出击重点打击官商勾结。
但是，官商勾结非常难以根治，因为打击官商勾结虽然由8部委主导，最终还要由各级地方政府去实施，而各级政府恰是房市利益链条中一个最关键的主体。
所以，打击官商勾结必须找到软肋即官商勾结的联结点。官商之所以勾结，主要在于两者有共同的利益诉求，而哄抬房价恰是两者实现利益最大化的共同途径———这既是催生官商勾结的原因，也是房价非理性上涨的原因。
根据经济人原理，人思考和行为都是目标理性的，惟一试图获得的经济好处就是物质性补偿的最大化。对于地方政府而言，房价上涨不仅能增加财政收入，房价上涨带动的GDP增长，在以GDP为核心考核官员政绩的机制下，官员还能因此获得更多的升迁机会。开发商看准政府的这一软肋，依附于政府共同谋求利益最大化，而两者之间最大的一个利益联结点就是土地增值。
为了追求自身利益最大化，地方政府总喜欢尽可能少地减少土地供应量，以使单位面积土地产生更大的增值效应。另一方面，地方政府在招商引资过程中，拼命压低工业用地出让价格，随后再把这部分土地损失通过抬高住宅用地的价格弥补回来。这两个因素决定了政府有抬高土地出让价格的冲动。
有了冲动，剩下的就是实施，而目前的制度设计最大限度地帮助地方政府实现了利益诉求。地方政府从农民手中征用的土地，是以农业用地的标准给其补偿的，它转手就以建设用地的标准将土地出让给开发商，从中谋取了巨额差价。
开发商在拿到土地后，也尽可能地将其囤积起来，人为减少土地的有效供应量，带动土地升值，随后，再以增值后的土地价格计算成本，向购房者身上转嫁。有些开发商手中土地升值的部分甚至远远超过了它为获得使用权而付出的成本。由于地方政府也是土地囤积的受益者，并且，它自己也在这样干，因此，它常常对开发商囤积土地的做法置之不理。这是囤积土地现象屡禁不止的根源。
问题在于，土地增值部分凭什么由地方政府和开发商分享？我国《土地管理法》规定，“城市市区的土地属于国家所有”。而我国《物权法》规定：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。”政府出让的仅仅是土地的使用权，并非所有权，所有权依然在国家手中，那么，土地增值部门也理应由全民共享。而现在国民不仅不是土地增值的受益者反而成为受害者，这是不公平的。
倘若能让全体国民都能从土地增值中获利，而不是听任土地增值部分被地方政府和开发商垄断，同时，改变目前以GDP考核干部政绩的做法，那么，无论是地方政府还是开发商，囤积土地的动力将不复存在，官商勾结的联结点也将基本消失。
因此，在房价迎着调控政策上涨的情况下，应设计出新的制度，阻止地方政府和开发商从土地增值中谋取暴利，把土地增值款集中起来，专款专用，用土地增值部分对中低收入者进行购房补偿，同时，严厉要求各级政府加大经济适用房和廉租房的供应量，如此，官商勾结的链条就很容易打破。 |
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