新年伊始，美国政府正考虑在原有“住房可偿付再融资计划”（HARP）的基础上扩大抵押贷款再融资计划，将那些并非由房利美和房地美担保的抵押贷款也纳入进来，还计划将私人投资者持有的潜在风险更高的抵押贷款转至政府资助企业房地美和房利美。而就在这当口，美国国会参众两院已在元旦相继投票通过了解决“财政悬崖”议案。如果说在化解“财政悬崖”前景明朗前，扩展HARP计划能充当“缓冲垫”的话；在化解“财政悬崖”前景基本明朗后，扩展HARP计划将转换为充当“债务上限”的“减压器”了。
2009年4月，奥巴马政府推出HARP计划，目标对象是那些借入了由抵押贷款融资巨头房利美(FNM)或房地美(FRE)拥有或提供担保抵押贷款的住房所有人，以及那些抵押资产净值在-25%到20%之间的借款人，以防抵押贷款借款人违约。抵押资产净值为负数，即表明住房所有人的抵押贷款高于其房产价值。如今，时间过去三年多，美国房地产市场已开始呈现进一步复苏迹象。去年12月6日，美国住宅建筑商协会(NAHB)发布的数据显示，12月美国有201个城市都会区房地产市场持续改善，比上个月增加76个，为连续第四个月增长；当月持续复苏的房地产市场名单增加了84个城市都会区，分布范围也从上月的38个州扩展到44个州。美国房地产的关键指标和经济动力正在持稳或改善，这是缓慢复苏中的一个重要稳定信号。可以说，受房贷利率屡创历史新低、投资需求增加等因素刺激，美国本轮房地产颓势在2012年上半年触底。近期，相较于其他经济领域的放缓，房地产业逆势复苏态势颇为抢眼。另据上周美国商务部公布的数据，2012年11月新屋销量环比增4.4%，经季调并年化的总量增至37.7万幢。依11月销售速度计，新屋库存与销售比为4.7个月，而10月这一数据为4.9个月。足见，近期将房地产市场活跃化作为拉动经济增长的“先锋队”比较可行。
美国选在此时扩展HARP计划，最关键的推力，当然是之前包括小布什政府税收优惠减免和奥巴马政府2%薪资税减免、失业补偿措施延长以及“自动减赤机制”等几项挽救经济的措施，均在今年元旦到期。如果国会不在这个截止日之前制定出相应政策措施，将自动启动大规模“减支增税机制”，美国经济将跌入税收增加和预算减少的困境。在这样的环境下，通过支持房地产市场发展以提振美国经济增长，一旦美国国会真的将美国推落“财政悬崖”，扩展的HARP计划就可为“财政悬崖”铺就“缓冲垫”，以缓冲甚至弥补“财政悬崖”对美国经济复苏造成的负面影响。
于是，就在距跌落“财政悬崖”仅有一步之遥的情形下，美国国会两党于上周日重新召开会议继续相关谈判，参议院在过了最终期限两小时后，以89票对8票通过了旨在避免“财政悬崖”的议案，此项议案随即于美国当地时间1月1日晚在国会众议院投票并获得通过，这就意味着为解决“财政悬崖”消除了一道关键的法律障碍，因而奥巴马总统有望很快签署该议案，扩展HARP计划充当“财政悬崖”的“缓冲垫”的职能已悄然生变或转换。换言之，“财政悬崖”的缓解，伴随的是债务上限问题的日益严重化。实际上，美国在新年第一天就已正式触及债务上限即16.4万亿美元，美国财政部正采取“特别措施”避免违约。如果国会在2月底3月初不提高上限，财政部将无钱可用。所以，美国国会下一步将需要讨论如何尽快提高债务上限。
而要真正化解“财政悬崖”以及“债务上限”对美国政府财政的威胁，归根结底还需要努力发展经济。为此，美国政府近期还应通过多种政策措施促进房地产市场发展。由于眼下供求关系不平衡、信贷紧张等结构性因素依然是美国房地产市场未来复苏的重大阻力。现在，就看美国政府如何尽快扩展HARP计划，帮助那些深陷“溺水抵押贷款”困境的美国房主，并尽力使那些拥有良好信用记录和还贷记录的美国房主有法获得再融资，以进一步增大房地产市场需求。或许会通过下调美国联邦住房管理局（FHA）再融资项目收取的抵押贷款再融资费用来增大对住房市场援助。
另外，鉴于当前美国银行业存款额破天荒超出了贷款额2万亿美元，形成所谓“存差”格局，也在催促美联储在货币政策上向房地产业倾斜，以增加房地产领域贷款需求和银行贷款供给。而中长期内，着力点还在重振美国制造业发展实体经济。出于对重新占领制造业创新高地在促进经济发展中的重要地位和作用的深刻认识，美国政府正积极支持设立全美制造业创新网络和加强高等工科类院校和制造企业之间的产学研有机结合，这让世人看到了美国财政或能连连突破“财政悬崖”以及“债务上限”难关，真正走上良性循环轨道的曙光。