从温州楼价暴跌透视楼市预期
2012-12-06   作者:项峥(经济学博士,财经评论人)  来源:上海证券报
 
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  近年来以组团炒房搅动全国楼市神经的温州,如今楼价开始领跌了。据报,目前温州房价与2009年、2010年时房价的最高位相比,平均每平方米下跌2万元,下降了约30%或40%不等。与此相伴,温州地价大幅下降,据国土资源部公布的城市地价监测数据,今年三季度,温州住宅地价同比下降18.03%。
  今年以来我国楼市运行变幻莫测,“旺季不旺,淡季不淡”。传统的“金九银十”未能如期带来楼市成交量扩大,虽然11月楼市成交在迅速回暖,以万科、保利和招商地产为代表的标杆龙头房企已提前完成全年销售目标,10月,全国70个大中城市新建商品住宅环比价格上涨的城市有35个,似乎房价上涨预期再次形成,但未来楼市运行充满了不确定性。预估未来,或许可从温州房价暴跌之中得到些许启迪。
  从温州与全国房地产形势的背离走势看,或许温州房价下跌,只是个案。不过,笔者以为,从宏观背景考察,温州房价的暴跌,是伴随着温州实体经济增长动力下降,以及去虚拟化过程中发生的。从某种意义上说,温州房价暴跌,在中国经济发展方式转变的过程中,特别是制造业转型升级过程中,使其具备了普遍性特征,或许对预测未来全国房价的走势有一定启示意义。
  三季度,温州地区生产总值增长5.7%,低于全省平均大约2个百分点。国际金融危机爆发后,对有低端制造业之都称号的温州传统支柱制造业冲击极大,订单锐减、资金周转困难、企业经营效益下降。面对疲弱的市场需求,以“低、小、散”为主的温州商贸企业较易陷入经营困境,今年上半年温州市工业增加值仅增长3.1%。经济增长动力下降,主要是因为温州低端制造业未能及时升级改造,新的制造业增长点始终难以形成。打火机、皮鞋、服装和低压电器这些低端制造业科技含量低、样式容易模仿、产能扩张快、同业竞争致毛利率极低。随着人民币汇率升值,劳动用工成本上升,产品出口竞争力急剧下降,并且越来越受到东南亚地区、巴基斯坦等国企业的强有力挑战。尽管地方政府和企业也意识到温州制造业转型的必要性,但缺乏外部强力冲击、存在企业守成观念,特别是温州本地工业科技基础薄弱,科技创新氛围淡薄,科技投资风险较大但缺少激励与引导,新兴战略性产业生存发展空间狭小,贻误了制造业转型的有利时机。
  实体经济去虚拟化也是温州房价暴跌的重要诱发因素。多年来,温州民间资本规模庞大,热衷资金逐利游戏。而在资金逐利游戏中,房地产的投资属性和金融属性,是支撑民间融资发展和资金逐利游戏的空中楼阁。虽然是三线城市,但温州房价上涨动力强劲,房价之高媲美京沪。同时,房地产投资和投机的暴利,也大量吸引生产资金流入,实体经济增长动力更加不足。
  房地产市场发展离不开实体经济。实体经济是基础,是前提。脱离实体经济发展,大肆投机房地产,只会吹大房地产泡沫,最终促使房地产泡沫破灭。从各国情况看,大凡房地产市场发展超前实体经济,都要承受房价大幅下跌的苦果。西班牙、日本如是,中国也不太可能例外。经过近三十年的发展,我国制造业承接发达国家外移产能,迅速成为制造业大国。在此过程中,制造业利润率下降,国际竞争力不足,发展后劲严重不足。但制造业转型升级是个危险的跳跃,不仅需要增加科技投入,也需要大量资本投资,且成功前景难以确定。而我国城镇化释放的房地产发展空间巨大,吸引了制造业资本和民间闲置资本的大量进入,造就了我国房价连年上涨的记录。可见,我国房地产市场发展已明显超越实体经济,不仅蕴涵了较大的房地产泡沫风险,而且成为中国经济发展方式转变的重要阻力。高房价意味着更高的投资成本,更多的消费需求被挤占,经济向消费需求拉动的转变尤为困难重重。
  房价过快上涨反映了金融虚拟化的特征。温州房价暴涨暴跌的过程,深刻地反映了房地产的金融虚拟化特征,体现出金钱“接鼓传花”的特点,没有创造出任何真实的价值。以限购和限贷为主要特征的房地产市场调控,有效抑制了房价的过快上涨,减少了宏观经济金融运行的风险。但需要注意的是,限购政策效应已开始衰减,限购对有实力购买者缺乏约束,房地产调控政策应加大对差异性房地产税收政策的运用,大幅提高投资和投机的成本。这可能是确保房地产市场长治久安的重要之道。
  房价与实体经济的背离终要回归。市场经济供给和需求力量的此消彼长,以及宏观经济增长动力的转变,都会促使房价回归与实体经济相适应的价位。经济增长动力下降,企业主资金周转困难,都增加房价下跌动力。在“买涨不买跌”心理作用下,市场需求也急剧萎缩。所以,脱离实体经济,空谈楼市供求,只会扰乱楼市预期。
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