近期，香港地区楼市狠政，颇引关注。新政核心内容只有一条：加税。而且是在交易环节加狠税。作为市场化程度很高的房地产市场，香港楼市走过了几十年的起起伏伏，当局在治理楼市泡沫方面的做法和经验，值得我们剖析。
从背景分析，全球范围的宽松化货币政策，令流动性正向全球蔓延，近段海外热钱积聚香港，对资产价格形成很大的上涨压力。正如香港财政司司长曾俊华本月26日在记者会上表示，在流动资金过剩、利率超低的支持下，香港住宅价格在头9个月上升约两成，因此需推出新的措施。
香港决定于27日开始，所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时，除缴付一般印花税，还需要缴付15%的“买家印花税”。显而易见，这是针对外来购房需求的政策，而且力度很大。此外，这次还将另一税种——额外印花税的税负提高了5个百分点。这一税种是2010年11月推出的。这次增加税率后，情况是这样的：买家在半年内转售房屋，税率为20%，半年至一年之间转售则为15%，一年至三年之间转售则为10%。
不计其他税种，仅二者相加，税率最高已达35%。这在全球范围内，都可称得上最高了。那么，历史上有没有比香港地区更疯狂的？韩国！为抑制房价持续上涨，韩国于2005年对拥有两套以上住宅的家庭，征收转让所得税9％至36％；2006年提高到50％；2007年起，改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。2006年调低房地产所有税（即物业税)起征点，还计划将1%～3%的税率进一步提高。
税收调控手段效果如何？韩国曾被人耻笑，越加税房价越上涨，2004-2006年，首尔房价上涨24%（其实与同期的美国和中国比，不算离谱）。韩国国土研究院在2006年1月发表报告指出：“由于实施强有力的房地产政策，今年房地产价格将出现持续稳定局面，并预言2006年全国房价和首尔公寓价将分别下降1%和2%左右。”但没想到，政府这一系列房价打压措施却没达到预期效果。2006年上半年房价上涨反而越发迅猛。不过，一系列加税动作，加上增加房屋供应，2007年终于见效，房价平稳下来，实现了“软着陆”，比美国房价泡沫破灭并引爆次贷危机，强多了。
同样，再观香港。2010年11月推出额外印花税后，并没有如官员、学者、专家所预测的那样：投资投机者跑光，房价止涨。其后房价总体仍呈上涨态势，并且再次赶超1997年亚洲金融危机前的历史高点。由此可见，税收政策见效需要一个过程。尤其是当人们预期房价还将上涨时，增加的税负，很容易被转嫁到卖方头上。在这一点上，2005-2010年，内地楼市也曾吃过类似苦头。
然而，我们却不能据此否认税收手段对稳定房地产市场的重要作用。房地产调控可分为三种手段：经济手段、行政手段和法律手段。经济手段主要包括信贷政策和税收政策，其优点是对市场机制伤害小，不足是见效慢。行政手段主要包括干预需求和供应，比如当前内地实行限购和限贷政策，优点是见效快，缺点是损害市场机制。法律手段主要是通过立法来规范市场，尤其是保证住宅供应，重中之重是维护中低收入家庭的居住权利。
值得关注的是，10月12日-15日，国务院总理温家宝在中南海召开经济形势座谈会时表示：房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。
这充分说明一点：迫于房价连年上涨的压力，2010年以来我国比较强调使用行政干预手段，但这绝非长久之计。正如温总理所言，注重市场（相当于经济手段）和法制手段，才是维护我国房地产市场健康发展的长期之策。重税之下，27日以来香港楼市出现“速冻”，虽然还需在长时间内观察新政效果，但在缺少足够的投资投机需求下，香港房价已不可能持续大涨了。