近期，《深圳市土地管理制度改革总体方案》（以下简称《总体方案》）之所以受到广泛关注，是因为其被贴上了中国“第三次土地改革”的标签。也就是，继家庭联产承包、经营性土地市场化（招拍挂）后，赋予农村集体土地市场化完整权益为标志的又一次土地改革将在深圳拉开帷幕。
　　本质上，中国经济社会发展的一切重大矛盾和问题的产生基本上都可以追根溯源到土地制度，特别是集体和国有土地二元分割的管理制度，当前我国经济增长之所以面临困境也就在于此。支撑我国30年经济高速增长的原动力，就是长期二元制度下压低农村提供的生产要素的价格，即所谓的生产要素红利——主要是人口红利和土地红利，即农村劳动力无限供给产生的人口红利和农业用地非农化产生的土地红利，还包括资金红利（即国有金融体系为政府主导型经济源源不断提供低成本的资金投入）。这一经济增长模式一方面铸就了“中国制造”在国际上的比较优势，推动了出口规模的超常规增长，另一方面创造了地方政府“经营城市”赖以启动的资本金投入（即土地资本），进而撬动了银行贷款，促进了城市基建投资超常规增长。这两个方面，就是我们平常所说的“三驾马车”中的出口和投资。二者是推动我国经济长达30年的高速发展，成为第一大出口国，并在2011年成为世界第二大经济体的最大功臣。
　　如果生产效率不改变，要素红利的边际效用总会下降直至停止。目前来看，依靠要素红利的增长模式似乎已经走到尽头。从2011年开始，劳动力供给量不再增加，中科院预计2021年劳动力供给开始减少，即所谓的“刘易斯拐点”。劳动力 “无限供给”到“有限剩余”再到短缺迹象，始于2004年以来珠三角、闽东南和浙东南等制造业发达地区出现的“民工荒”，并一直演绎到近年来低端劳动力薪酬的快速上涨。同时，长期低成本资金供应，无法在成本端有效约束政府主导下的投资扩张，导致银行风险积聚（如对房地产和地方融资平台贷款的担忧），资金红利也到了尽头。但是，人口红利和资金红利衰退的紧迫性还不是那么逼近的很快，毕竟劳动人口总量仍在较长的一段时期内相对充足，随着产业升级，人口红利问题更多的是结构性短缺的问题，即高素质劳动力较为短缺。而资金红利的腾挪空间还有，银行风险可以采取再融资和置换进行内外部消化，强大的财政隐性担保也会在关键时刻兜底。相比之下，由于土地供给弹性低和各届政府无节制地攫取而造成土地出让过快增长和粗放利用，土地红利呈现出日益衰竭的趋势。最明显的表现就是，各主要城市基本或快要到了无地可用的地步了。开发强度（建设空间/城市总空间）最能反映这一问题，北京（48%）、上海（37%）、广州（23%）、深圳（49%）、东莞（43%）、佛山（30%）和无锡（30%）等城市的开发强度远远超出了伦敦（24%）、东京（29%）和香港（19%）等土地非常紧缺的国际主要城市。更为关键的是，发达国家的城市化进程早已完成，甚至进入“逆城市化”进程，而我国城市化正在进入加速阶段。
　　土地红利枯竭的主要原因在于，我国土地城市化（而非农村人口城市化）和建成区“摊大饼”扩展的城市化模式，而土地城市化过程采取的是农业用地转为非农建设用地的方式。在城市化初期，集体土地（农业用地、宅基地和其他农村非农发展用地）城市化在增加建设投入和增加社会财富总量、提高综合国力方面具有合理性。但是，我国进入工业化中后期和城市化加速阶段后，地方政府越来越青睐基建投资和吸引外来投资（建园区、新区）的增长模式。由于新增国有土地基本枯竭，存量不成规模且征用代价大的情况下，地方政府对于低廉的集体土地红利攫取的动力越来越强。但是，农业用地非农化过程中隐含着极其复杂的社会利益矛盾，这种矛盾随着地价的不断上涨、圈地占地趋势而越来越尖锐，导致征地冲突、城乡矛盾、贫富差距等重大问题，严重影响经济社会可持续发展。
　　人口红利衰退、资金红利和土地红利枯竭，表象是计划生育政策、高投资和城市化加速的结果，深层次上是我国长达30年的、以压低生产要素价格，攫取生产要素红利，获得高增长的模式走到尽头的结果。尽管2008年的“四万亿”投资和本轮刺激政策暂时缓解经济下滑。但从中长期来看，我国经济增长中枢已经毫无疑问地台阶式下行了，根本原因就是传统增长模式的终结（而并非外需萎缩、消费不济、正常收敛等原因）。这也是世界银行、IMF和国际评级机构和投行空前一致地下调中国未来几年的经济增速的原因。这种模式走到今天，要素市场的生态环境被完全破坏，要素的粗放使用导致生产效率低下（单位要素产出低），银行风险突出，社会矛盾显现，且要素低廉使用导致传统要素供给市场的萎缩（民工荒、耕地保护、农民抗争土地征收和银行存款外流）。最终的结果是，30年来制度改革红利所释放出的经济增长效率，由于生产投入环节要素的无效配置而难以持续，直至制度红利被消耗殆尽。
　　下一轮改革的核心内容是要素市场化改革，这是形势倒逼的结果。完善社会保障体系，促进劳动力要素市场化深入，以利率汇率市场化改革的攻坚战已经卖出坚实的步伐。而值得注意的是，近期深圳土地制度改革的推进则更值得期待和大书特书。因为，本轮深圳土地制度改革的《总体方案》以确权为手段，实现明确权益、收益共享和土地二次开发的目的，本质上是复原原村民对于土地的完整权益，建立村民参与集体土地市场交易的平等契约框架。
　　对生产要素完整产权的保护和尊重，是要素进入市场并获得高效配置和相应经济效率的充要条件。事实上，我国人口红利、土地红利、资金红利等三大要素红利的衰退或衰竭，本质上并非自然衰退或衰竭，而是体制和人为压制和压抑的结果。我国经济增长模式转型要经历较长时期，传统的对土地供给依赖的增长模式短期内不能偏废。以保护农民集体土地权益为核心的要素市场化改革（包括劳动力市场化、资金市场化），将实现释放三大生产要素未尽的红利，而深圳这个中国改革开放的排头兵再一次站在了前面。