香港新一任特区行政长官梁振英先生一上任便马不停蹄落区听民声。楼价问题自然位居前列。有市民问梁先生：如何解决房价过高市民买不起的问题？梁特首说这里面其实是两个因素，一是房价，二是市民购买力，在这两者之中，他不会干预房价，但会千方百计提高市民收入，以缩小两者之间的差距。梁先生这番话虽不是正式颁布的政策，但可以看出他在房价问题上的执政思路。
　　尽管个别港媒批评梁先生的不干预楼价之说有避重就轻之嫌，甚至说是外交辞令。但真正了解房价矛盾的人都清楚，梁先生的思路是对的。它不仅体现了理性和可行的原则，更重要的是切中了问题的要害。
　　现在越来越多的人接受了“房地产不是商品而是资产”的思想，这是件好事，因为这就会使越来越多的人明白为什么供求关系无法影响房价的道理，进而可以更加理性地对待房价的种种变化。但是，对于这么一项特殊的资产的价值究竟是怎么形成的，人们的认识仍很混乱。开发商们强调“成本决定论”，认为高开发成本决定高房价。房地产开发中的最重要的成本就是土地，土地价格高，楼宇价格就也跟着高，这似乎顺理成章。但是土地的价格又是怎么定的呢？有人说是政府定的，因为土地是政府卖给开发商的。其实不对，价格从来就是买卖双方博弈的结果，就算开发商在最终的交易中只做个中介人，难道政府的定价就不接受房地产市场的检验了吗？如果房地产的最终购买者根本就不接受土地定价，进而完全退出（这种假设尽管有些极端但有助理解问题），政府所定的高昂的土地价格又如何得以体现呢？（价格只能通过交易得以体现）所以，这不是问题的症结。
　　不过，成本决定论有一点对于理解房价是有帮助的，那就是它把土地价格对房价的影响显现出来，这是积极的一面。现代金融学认为，土地这种特殊的资产其价格取决于这块土地之上的经济发展水平和发展预期。经济发展水平越高，土地价值也就越大，预期也是一样。这也就解释了为什么经济发达地区的楼价总是高得惊人，而相对落后地区的房价总是亲民很多的原因。所以，我始终认为，评判房价的高与低，不能简单地从“理性不理性”、“炒作不炒作”上找原因，而应该更全面地从经济体全局出发，理清房价变化的内在原因。
　　但这就引出了一个更深刻的矛盾：经济越发达的地区，老百姓越买不起房子！这就不禁使人产生这样的疑问：发展经济的目的到底是什么？难道是要老百姓买不起房？尽管这样的逻辑有些极端甚至荒谬，但是，从矛盾的两个要素看，很容易让人产生这样的联想。要想解决这个矛盾，最主要的路径，就是让老百姓从经济社会的进步中获得更多的财富，让老百姓住房购买力的增长速度跟得上（甚至超过）房价的增长速度。这就是梁振英先生楼市“新政”的基本思想。
　　如何才能真正增加百姓财富，进而消除购买力与房价之间的矛盾呢？可以有直接、比较间接两种手段。所谓直接手段就是提高劳动力成本，让劳动者的工资迅速增长。这种手段是最痛快的，也最容易得到民众支持，但实际做起来恐怕比想象的要难得多。首先要看整个社会劳动力成本是否合理，如果像内地这样长期依靠劳动力边际效应转移来促进经济增长的劳动力成本模式，这种做法相对容易些；但像香港这样劳动力边际效应相对合理的经济环境，这种做法就要难一些了。其次还要看劳动力成本的社会结构是否合理。
　　而第二种所谓间接一些的手段则更加重要，这就是社会财富的二次分配，落实到房地产问题上，就是经济适用房和廉租房。经适房和廉租房的最大意义在于，它把由全社会创造的财富（土地的升值）以再分配的形式回归给更多的人来享用。在这方面，香港比内地经验更丰富一些，效果也相对较好。而内地总有人以各种借口“矮化”经适房和廉租房的作用。在此我只想说一句，菜刀是好东西，但技术拙劣的人总会在用菜刀的时候伤了手，请不要把自己的拙劣归咎于菜刀。经适房和廉租房的作用之所以没有发挥出来，关键还在于没用好它。
　　说到内地与香港的房地产政策的区别，很多人就会联想到内地已实施两年的房地产调控政策。可能更多考虑到提高国民财富收入的困难性，也就是说在短期内要实现全国范围内的收入水平的合理提高，还要顾及收入结构的合理可能不太现实，于是调控政策更倾向于遏制房价的蹿升。
　　但这个选择的缺点同样不可忽视，首先是持续性，近年来的房地产调控政策之所以见效，很大程度上依赖“流动性缺失”，也就是说，开发商最终挺不住，选择降价，并非是房地产的价值真的降到了价格所反映的水平，而是由于流动性不足所致。一旦出现流动性活跃，调控效果能否持续是个很值得研究的问题；其次，经济增长需求与调控房价之间也有矛盾之处。最近几个月的经济放缓在倒逼货币政策适当放宽，而放宽的货币政策势必放流一部分流动性，这是否会使房价回涨呢？苗头其实已很显著了。
　　增加收入也好，遏制房价也罢，都是亲民政府的正确选择。但无论哪种选择都不是无成本的。关键在于如何权衡取舍，并制定相关政策保证，以避免政策失效造成信心动摇。（作者系哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长）