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2012-04-13 作者：张炜 来源：中国经济时报
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首套房贷再度传来松动的消息。继今年1月各银行纷纷取消房贷利率加价，回归基准利率之后，近期又重启利率9折甚至85折优惠。
从贷款申请条件来看，85折优惠利率尚未普遍，但基准利率开始淡出，多数购房者能够申请到9折利率优惠的房贷。若是资质条件较好的优质客户，可以申请到85折优惠利率。与此同时，首套房贷审批与发放的周期缩短。较之去年下半年需要排队1至2个月时间，工行、中行等已将房贷审批时间缩短至1周左右。换言之，首套房贷的申请变得容易了，贷款成本也降低了。
首套房贷降门槛与当前楼市调控政策并不冲突。近几个月来，多个部门强调支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。国家发改委副秘书长李朴民在今年两会期间接受媒体访谈时表示，今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。上海银监局上月强调，保障房贷款利率不超过同期贷款基准利率，鼓励有条件的银行对利率适当下浮。
从商业银行层面来看，具备了下调首套房贷利率及加快放贷的条件。去年的房贷加价及排队等候，与当时的信贷额度紧张有很大关系。眼下流动性改善，机构甚至担心有效信贷需求可能下降。南方基金日前发布的策略报告表示，今年前两月，我国新增贷款规模低于预期，不是因为银行缺少贷款额度，而是企业预计到经济增速仍在放缓，不敢轻易扩大产能，反映了实际贷款需求不足。中银国际认为，随着贷款需求的减弱，央行可能通过增加货币供给来压低资金利率，这样对银行而言，贷款利率的下降只是时间问题。
个人房贷迄今仍是不良率极低的优质业务，重新给予85折利率优惠，银行并没有做亏本买卖。5年期以上的85折贷款优惠利率为5.9925%，高出5.50%的5年期存款利率，这不同于优惠后为4.935%的7折利率。因而，商业银行主动回归85折优惠利率，还是比较情愿的。对购房者来说，从去年下半年的基准利率上浮5%至10%，到回归基准利率，再降至85折优惠利率，贷款成本的差异很大。以20年期100万元等额本息还款的房贷计算，基准利率每月偿还本息7783.03元，85折优惠利率的每月偿还本息为7159.98元。就贷款总成本而言，两者相差14.95万元。若与基准利率上浮10%相比，85折优惠利率的贷款可以节省利息25.26万元。
购房成本包括房价和房贷两部分，单是房价下调，购房者难以感受到楼市调控的成果。假如一套商品房由开发商降价20万元，却因银行利率上浮而较85折优惠利率增加20万元利息支出，等于没有得到降价的实惠。房价优惠被银行利率上浮的成本增加而吞噬，对购房者来说很不公平，开发商对此也有怨言。因而，有业界人士感叹：“这一轮宏观调控，在政府、企业、群众、银行四方利益博弈中，前三者都是失利方，只有银行是赢家。”而今，首套房贷回落到基准利率以下，85折优惠利率“重出江湖”，体现出楼市调控强调的差别化信贷政策。首套房贷回归优惠利率，同时开发商“以价换量”，让刚需购房者真正对楼市调控拍手称好。
首套房贷回归85折优惠利率，能否成为客户普遍享有的待遇，还有待进一步观察。可以预料的是，首套房贷利率的松动不会影响到楼市调控的大局，也不会由此导致房价反弹。只要继续严格执行限购令，且对二套以上房贷不松绑，楼市投资与投机就难以“卷土重来”，房价趋势应该不会脱离政策调控的轨道。
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