房企资金链紧,“价格战”仍将继续
2012-03-23   作者:杨红旭(房地产研究人士)  来源:东方早报
 
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  上市公司2011年报这几天陆续公布。沪深两市共有32家房企公布年报,数据显示,负债总额增幅达到30%,12家资产负债率超过或接近70%,其中万科由之前74.7%上升至77.1%。仅看这一个指标,可见房企日子仍无起色。
  原因也简单,一方面,楼盘销售遇滞,资金回笼受阻;另一方面,外部融资环境较差,银行分外“歧视”开发商。结果自然是,房企负债率上升,资金捉襟见肘。不过,企业负债中包含了存货,负债率上升暗含存货增加的因素,尚难全面反映企业资金面状况。
  不妨再看其他指标。首先,房地产开发企业本年资金来源。这一指标能综合反映企业资金状况。2011年,全国房地产开发企业本年资金来源相比2010年增长约15%,增速连续两年大幅下滑,说明近两年资金面持续收紧。而去年增幅还是大于2008年的5.71%,即企业日子要比2008年下半年好过些。今年1-2月,这一增幅小幅反弹至16.2%,说明情况略有好转,不过每年一季度,都有季节性因素存在。
  其次,房地产开发投资额。2011年,全国房地产开发企业资金来源为83246亿元,显著大于61740亿元的房地产开发投资额。但关键要看增幅。2011年资金来源增幅约为15%,但房地产开发投资增速却高达28%,花钱的速度几乎是来钱的两倍,所以开发商还是很差钱。
  再次,商品房销售金额。卖了多少房子,收回多少资金,才是决定开发商资金面宽松与否的内生性因素。2011年,全国商品房销售额59119亿元,比上年增长12.1%,增速回落6.8个百分点,而且是连续两年回落,并连续两年大幅低于房地产开发投资增速。这意味着,卖房子的速度,跟不上花钱的速度。如果看绝对值,则59119亿元的卖房钱,低于61740亿元的花钱额。虽然这些统计口径并非完全针对同一开发商群体,但仍能反映房企资金不宽裕的事实。
  总体而言,经过多指标测算可知,2011年全国开发企业的资金面,是2009年以来最紧张的一年,但情况略好于2008年,堪称自2001年以来次差的一年。而且,坏日子还没到头。
  按当前数据表现,一季度全国GDP增幅还将继续下滑。2011年12月末,人民币贷款余额同比增长15.8%,今年2月末同比增长15.2%,可见一季度贷款增幅比去年四季度更低一些。虽然去年四季度以来银根持续宽松,但总体信贷规模仍远低于2009年一季度。况且,房地产开发贷款仍是限制的重点领域。按银监会指导方针,今年开发贷仅定向保障房和普通房项目宽松,大部分中高档住宅项目难解资金之渴。关键是,今年1-2月份,全国商品房销售额由去年12.1%的正增长,突然转为同比下降约21%。
  据此,预期今年上半年,开发商资金状况还将进一步恶化,有可能较2008年底情况还要差些。在外部融资环境难以显著改善的情况下,房企通过降价促销回笼资金,依然是缓解资金压力的主要路径。新一轮打折降价潮,或将在未来一段时间大范围持续展开。这将有助于房价趋于合理回归。

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