房地产现“拐点”取决于三大因素
2012-02-29   作者:文显堂  来源:经济参考报
 
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  目前,媒体都在纷纷报道房价出现的下跌。于是,房地产业的“拐点论”也随之出现。
  近日,国家统计局发布的2012年1月房价数据显示,全国70个纳入统计范围的大中城市新建商品房价格环比全面停涨,价格下降的城市达到48个,持平的则有22个,40个出台商品房限购政策的城市房价平均下跌0.17%,没有一个城市出现环比上涨。同时,二手房平均价格指数同比也首次出现了下降。
  如果这些数据是真实的话,那么,1月份全国70个城市房价,只是由过去的“涨停”变成了“停涨”。那么,未来这些城市的房价是继续下跌?还是转为有涨有跌?或是报复性反弹?楼市的“拐点”何在?
  从房地产市场来看,拐点首先反映的是房地产这个行业(或市场)的转折性发展趋势变化,而不仅仅是楼盘价格停涨。
  中国房地产业拐点的出现,必须有两大标志:一是房地产业洗牌;二是房地产业从暴利行业中出局。
  在中国目前的国情下,如果依然按照完全市场化的思路让房地产业自由发展下去,“拐点”难以出现,崩盘却是必然。因为在市场经济中,任何一个行业离不开需求与供给的矛盾关系,而且这种矛盾关系的紧张程度是由稀缺性的程度来决定,稀缺性越高,供需矛盾就越尖锐。当房地产业发展成为一个市场的时候也不例外。并且,土地的稀缺导致房屋产品的稀缺性在未来五十年内无法改变,尤其是快速发展的城市化提出了更多的住房需求。未来二十年内中国将有三亿左右农民进入城镇;到2020年,我国城市化水平可能达到60%左右。所以,快速发展的城市化,产生了大量住房(不等同购房)的需求,这种需求是刚性的,不会因为价格高低而受影响。为了满足这种需求,自住与投资满足他人居住的购房需求将持续增长。如果完全按照市场化的变量分析,目前的房价涨停只是一种假象,不仅没有出现“拐点”,而且还蕴藏着强大的反弹力量。
  未来房地产业“拐点”的出现,必要因素很多,但决定性因素只有三个:一个是保障房或低价房的大量供应,挤压商品房市场。另一个是维持现行的房贷政策不变,让其资金链条陷入危机状态,促使房地产业洗牌,促使房地产业从规模中获利,而不是从高房价中获利。再一个是不仅要持续限购政策,而且还应出台限价政策,这不仅是遏制投机炒作行为的需要,也是我国国情所决定的,这三大因素一个也不能少,一个也不能弱化。否则,房价必然会出现报复性反弹,前期调控成果将化为乌有,甚至会造成更为严重的后果。这就意味着目前的房地产调控政策不仅不能变,而且还要继续强化。
  我们期待着房地产业拐点的出现,从而真正实现居者有其屋的理想。
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