目前，不仅北京、上海、深圳等一线城市的商业银行上调首套房贷款利率，就连南昌、太原、重庆等多个二三线城市的商业银行也纷纷开始跟进。笔者认为，在当前银行信贷额度愈发吃紧的环境下，商业银行上调首套房贷利率，虽然短期能够收到一石三鸟之效，但经营策略上似乎有些逐利忘义，因此，需要尽快改革。
乍看起来，商业银行上调首套房贷利率可以收到一石三鸟的效果：
其一，随着房地产信贷调控政策的不断收紧，商业性房地产信贷投放数量（无论是开发商贷款还是个人住房贷款）在不断减少，自然来自于商业性房地产信贷方面的利息收益就大幅减少。为此，在商业性房地产信贷需求依然旺盛的情况下，通过上调首套房贷利率来实现以价补量，可以减缓贷款利差收益下滑，于是这就成了商业银行的必然之举。据了解，今年一季度，全国部分二三线城市的个别银行就陆续上调了首套房贷款利率，7折、8.5折等利率优惠基本取消、上调至基准利率，随后几个月又继续上浮至5%至30%的区间不等。
其二，上调首套房贷利率与房地产市场调控的政策方向也是一致的，而且各银行严格按照差别化住房信贷政策要求，在贷款额度和期限等方面依照贷款人的个人资质和具体情况而定，主动加强个人消费贷款、个人经营性贷款管理及用途监测，通过审核借款人交易凭证、贷款资金受托支付、限定银行卡交易支付范围等多种方式严防此类资金流入房地产市场，从而有利于进一步巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场降温。
其三，由于今年的货币信贷环境总体偏紧，造成商业银行对企业尤其是小微企业贷款方面的议价能力比以往大大增强，所获利润也要大得多，所以，个人住房贷款业务也就只能屈居末席，通过上调首套房贷利率，腾挪出一部分信贷规模，同时也进行了信贷结构调整，使有限的信贷资源朝着收益更大化的项目配置。
政府调控房地产市场的初衷原本是，第一要使房价保持在合理价位；第二，保障民生，确保保障性住房的供应，努力解决好城镇居民的住房问题；第三，抑制投资性和投机性购房行为，推动房地产行业的健康稳定发展。那么，作为商业银行而言，通过个人住房信贷业务的发展来配合政府的调控政策本无可厚非。但若商业银行借调控之机大打盈利之牌就有些不妥了。因为尽管商业银行是一个金融企业，无论何时都应将确保银行经营资产的“三性”放在重要的位置。但不要忘了，商业银行还应承担相应的社会责任。换言之，商业银行还应把实现股东价值最大化与其承担的社会责任紧密结合起来，从而真正树立良好形象，打造知名品牌，提高客户满意度。
就目前一些商业银行上调首套房贷利率而言，如果说以前调整住房贷款利率是为了遏制楼房炒作，那么这次首套房贷利率上调则是直指普通居民了。因为，首套房原本是普通居民真正用于民生住房的改善之举，是完全用来消费的耐用品，而不是用于投资甚至投机的“资本品”，但上调首套房贷，无疑将购买首套住房的普通居民作为调控对象，直接提高了普通居民的购房成本，进而加重了其偿贷负担。
首套房贷利率上调后，一些靠工薪收入的劳动者因买不起房转而租房或买卖二手房，由此导致新盖按揭房库存的大量增加，销售出现低迷，从而严重影响房地产市场的健康发展。还有，首套房贷利率上调后，将会使那些房地产中小企业经营更加困难，甚至破产、倒闭，由此波及到银行信贷资产的质量，造成恶性循环。
首先，商业银行应当继续严格执行首套住房和其他住房差别化的信贷政策，积极承担起银行的社会责任。尤其是对于首套房贷，还是应继续提供房贷利率的打折优惠政策，并且贷款审批时间上应及时高效，贷款手续应简便易行。对于二套房及其以上的按揭贷款利率可以严格按照差别化住房信贷政策的相关规定执行。只有这样的“有保有控”，才能既在政策执行上体现出差别化，又能体现出银行的社会责任。
其次，商业银行需认真贯彻落实政府决策部署，本着商业原则和审慎性要求，在业务合规、风险可控的情况下，优先安排、审批和发放保障性住房建设贷款，加大对廉租房、公租房和棚户区改造的信贷支持，有力缓解中低端住房压力。同时，商业银行对于在为保障性住房进行贷款时遇到的还款保障难以落实等实际问题，应认真研究，并加强与相关部门沟通协商。银行还要积极利用按揭贷款支持中低收入家庭购买经济适用房，并比照首套房贷政策予以扶持，立足解决经适房可售难买的困境。
再次，商业银行应加快推进经营业务的战略转型，彻底改变传统盈利模式。商业银行应从资本高消耗转变为资本低消耗高产出；从依靠信贷投放着力支持项目扩张尤其是房地产信贷项目扩张的投资金融转变为大力发展消费金融；从个别业务市场领先转变为核心业务市场主导；从低水平价格竞争转变为高品质价值创造；从网点服务为主转变为立体化全方位的渠道服务；从业务经营上的红海战略转变为蓝海战略；从业务发展主要依靠信贷业务转变为加快中间业务发展。只有如此，商业银行的经营业务方能成功实现战略转型，并能彻底改变商业银行单纯依靠吃信贷利差特别是房地产信贷利差作为盈利的传统模式，从而实现盈利模式多元化和多样化，实现利义兼得。
