房价之病,只能长期调理
2011-10-24   作者:杨红旭(房地产研究人士)  来源:东方早报
 
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  杨红旭

  随着房地产调控的持续进行,9月以来房地产市场突然加速度降温,突出标志是部分城市出现价格下跌两三成的楼盘。前几个月,北京郊区的通州是“重灾区”,多个售楼处出现老业主闹事现象。近日,上海几个楼盘显著降价后,同样惹得老业主不高兴,甚至出现怒砸售楼处的极端行为。原因很简单:这些分期开发的项目,近期新推房源或正在卖的房源,价格显著下滑,这让降价之前购买的老业主感到资产大幅缩水,一般可达几十万元。
  那么,该如何看待这一现象呢?首先,企业降价是一种商业行为。在市场经济条件下,商品价格是由供需关系决定的,企业拥有调整价格的自主权。当然,在特殊情况下,某些特殊商品的价格也会由政府指导,甚至管制,比如为了抑制高通胀,与民生相关的肉蛋价格即如此。面对高房价,增城、韶关、廊坊等地政府今年出台了限制期房预售价格的政策。
  其次,房价下跌符合调控政策意图。2009年12月以来的这一调控,有几种官方口径:扼制房价过快上涨,稳定房价,使房价回归合理水平。综合来看,长期可以小涨,中期应保持稳定,短期应有所下跌。企业促销,项目降价,不正是政策求之不得的吗?
  再次,老业主因房价下跌而闹事站不住脚。商品买卖,须有契约精神,这是受法律保护的。商品房买卖,凭的是购房合同,若开发商违反合同,业主当然可以要求赔偿或退房。若拿房价下跌说事,则法律断难支持。大家都能理解,购房花费家庭巨额资金,谁也不愿家庭的主要财产大缩水。
  这是一个悲剧,这是一个悖论。这一不合理现象的背后,隐藏着很多深层次的东西。前几年,一直有种说法,房地产绑架了中国经济。若再具体一点,可以说房价绑架了中国社会。第一,房价下跌时期,一定是土地市场和房产市场同时低迷之际,地市低迷导到土地出让金萎缩,房市低迷导致房地产税收下滑。如果地方财政运转失灵,麻烦事可就多了。今年以来,绝大部分地方政府的钱袋子都有点瘪,但支出事项并不少,尤其保障房指标剧增。日前温总理在广西座谈时,柳州和百色的书记就曾诉苦:保障房建设资金不足,今年需要32亿元,中央财政和地方财政筹措10亿元,还差22亿元需金融支持。
  房价涨,有人怨言多;房价跌,有人打砸闹。证明了一点:民众的利益从来都是不一样的,态度和立场也是迥异的。2003年以来,我国房价的涨幅确实偏大,部分城市确实出现一定程度的房价泡沫。然而,到底多少人希望房价接着涨,到底有多少人希望房价下跌,其实是笔糊涂帐。今年3月住建部副部长齐骥曾表示:国家统计局最近一份抽样调查显示,我国城市居民自有住房率达到89%,其中约12%为祖上传下来的,40%多是房改房,近40%是商品住房。这么高的住宅私有率,世界罕见。据此,如数据准确,大致可以认为,一成多的无房户期望房价大跌,五成左右的家庭有改善需求,也乐得见房价下跌,不跌亦无大怨言,毕竟有房;四成左右的人,并不愿房价大跌。
  不过,11%无房户中的绝大部分,和住房困难的有房户(部分城市将人均住房面积不足15平方米列为保障对象),他们的住宅问题,其实基本与房价涨跌无关,当前大跌中的住房保障与他们有关。对于其他有购房需求和能力的民众,尤其是投资投机者,近十年持续高涨的房价,使他们形成了惯性思维,认为房价就该只涨不跌,基本上没有风险意识。所以,当切身遭遇到房价下跌后,条件反射性的将满腔怒火烧向了“万恶的开发商”。
  接下来,随着开发商资金链的进一步紧缩,可以预见还会有更多的项目被迫冒着老业主的“炮火”降价促销,这些案例的数量可能将超过2008年。2008年10月“解放者”就现身了。今年不会这么早,不过,如果这一现象进一步蔓延,调控房价政策力度,极有可能减弱。中国有自己的特殊国情,房价可以维持基本稳定,但绝不能大跌,否则政府、企业、银行、业主皆遭殃。房价之病,还须长期调理,靠西药是不行的。

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