“铜九铁十”预示楼市入冬
2011-10-10   作者:杨红旭(房地产研究人士)  来源:东方早报
 
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  杨红旭

  该来的总归会来。2009年12月调控以来,楼市尽显桀骜之态,虽然成交量在去年5-7月和今年2月以来比较低迷,但价格一直高昂头颅。当前,随着“金九”破灭,以及“银十”开局之不利,房价终于开始低头。
  重要表现有二。一是市面上降价促销的楼盘进一步增多,越来越多的开发商在沉重的资金压力下,不得不随行就市。二是统计数据也有表现,比如近期中指院公布的全国100个城市住宅成交均价,9月比8月首次下跌0.03%,跌幅虽然微不足道,但从统计意义上讲,却是一道分水岭,俗称“拐点”。国家统计局将于10月中旬公布的9月70个城市价格指标,估计情况类似,因为8月时环比增幅已仅余0.02%,非常逼近临界点。
  说实在,之前很多开发商对“金九银十”充满期待。1月26日“新国八条”出台后,在严厉的限购、限贷、限价等“三限”之下,楼市成交屡创近几年新低。9、10月份,是传统意义上的楼市旺季。而今年,9月楼市出现“滑铁卢”,上海、北京等部分城市成交量居然比8月淡季还要小。
  9月已落空,10月仍没戏。黄金周后4天,上海一二手商品住宅成交量,比去年同期缩水八成,为近6年新低。国庆期间,北京一二手房住宅成交量,同比去年下跌二成多。相当一部分大城市情况与京沪相似。
  不禁想起2008年。近十年来,几乎每年都有两个楼市旺季:春夏之交和夏秋之交。2008年春夏之交活跃度略失常,夏秋之交则大失本色。今年的情况与2008年相似,但外部环境略好。2008年受国际金融危机影响,国内经济快速下滑,2009年一季度GDP增幅低至6%,由此导致楼市主动收缩。今年国内经济稳中稍落,二季度GDP增幅仍达9.5%,按此态势,明年的季度增幅,也不可能低至6%,当前楼市需求属被动收缩,主因是政策凶悍打压。
  需求的主动收缩和被动收缩有何区别?主动收缩,需求方根本没兴趣看房了,所以2008年国庆房展会上,看房者少;而今年很多城市的房展会,看房者众,如上海人流量达13万,与楼市火爆期的2009年国庆房展会并驾齐驱,说明很多人有意愿买房。但为何多数人不愿出手呢,主因是房价没跌,或折扣偏小,况且部分人认为未来几个月房价还会下跌一些。
  关于价格折扣,相比2008年10月,可谓差距明显。当前多数项目只有5%左右的优惠幅度,而2008年同期则已达10%~15%。四季度,预计通胀仍处相对高位,货币政策放松的可能性并不大,除非欧债危机恶化,进而显著影响中国经济增长。货币政策不松,楼市调控亦无放松空间,当然部分地方政府会忍不住暗地放松,不过最关键的房贷政策是跟着货币政策走的,所以对政策放松不宜抱较大希望。
  在此情况下,企业促销力度将进一步加大。表现在统计数据上,也即当前价格“下拐”之后,预计四季度将维持下跌态势。然而,房价下跌幅度不会超过2008年四季度,经济形势不可能比那时更糟;同时,正如上述,当前需求是被外力压制的,一旦政策风头转向,需求反弹力量不容小觑。
  接下来,购房者态度会慢慢分化,有人继续观望,有人“见好就入”。与此同时,开发商业绩也在分化,万科销售金额比去年提前两个月破千亿,全年注定再创历史新高;而部分中小企业已不堪愁苦,寻求变卖项目,退出地产江湖。“金九银十”沦为“铜九铁十”,预示楼市正式入冬。季节有轮回,房地产市场同样有冷暖,这是周期,也是轮回。价格适度回归,企业优胜劣汰,这对行业是好事,“冻冻”更健康。

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